B e N c/ F P D s/ Desalojo

Cita

B E N c/ F P D s/ DESALOJO, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de La Pampa (Sala 2), 25/03/2025, Expte. Nº 24120, ID 46112.

Hechos y conflicto

Locación de vivienda pactada por seis meses durante la vigencia de la ley 27.551, con cláusula que invocaba una actividad laboral transitoria de la locataria en Santa Rosa. La locadora demandó el desalojo por vencimiento del plazo y notificó la conclusión del contrato. La demandada resistió alegando que el plazo convencional era inferior al mínimo legal de tres años (art. 1198 CCyC) y que la excepción del art. 1199 CCyC no estaba configurada.

Cuestión y decisión

Se debatió si la cláusula sobre finalidad determinada encuadraba en la excepción al plazo mínimo legal del art. 1199, último párrafo, CCyC. La Cámara revocó íntegramente la sentencia de desalojo: la actora nada alegó en la demanda sobre la finalidad determinada, la estipulación no precisó clara y circunstanciadamente la actividad transitoria y no se produjo prueba que justificara la reducción temporal. El plazo recién finaliza transcurridos los tres años del art. 1198 CCyC. Costas a la demandante (art. 62 CPCC); apelación favorable a la locataria.

Doctrina y señales de favorabilidad

La imperatividad del plazo mínimo legal (orden público de protección del locatario) no puede eludirse mediante la mera mención contractual de una finalidad determinada: se exige estipulación contundente, explicitación de causas y prueba de la excepción (cita Frustagli y Leiva Fernández). Favorece a locatarios demandados por desalojo por vencimiento de plazos inferiores al legal; perjudica a locadores que invocan excepciones al art. 1198 sin sustento fáctico ni probatorio. Señal clara de favorabilidad para la defensa del locatario.

Tags

locación urbana; desalojo por vencimiento de plazo; plazo mínimo legal; art. 1198/1199 CCyC; ley 27.551; finalidad determinada no probada; revocación; costas a la actora; favorable al locatario.