"ECHENIQUE, Eladia Vanesa C/ HINOJOSA, Aida S/ Ordinario"

Cita

ECHENIQUE, Eladia Vanesa C/ HINOJOSA, Aida S/ Ordinario, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de La Pampa (Sala 2), 25/07/2017, Expte. Nº 19365/16, ID 26632.

Hechos y conflicto

Locación de vivienda: la locataria intimó a la locadora a efectuar reparaciones por graves deterioros del inmueble y luego resolvió el contrato; la locadora reconvino por multa del art. 8 ley 23.091. La actora demandó por daños y gastos; la demandada negó los defectos y reconvino por $ 6.600. La sentencia de primera instancia admitió parcialmente la demanda por $ 27.074,99 (al 31/08/2015) y rechazó la reconvención.

Cuestión y decisión

Se debatió si la resolución contractual fue válida pese a no respetarse el plazo de 15 días del art. 1204 Cód. Civil, la valoración de la prueba y la procedencia de rubros y reconvención. El tribunal confirmó la sentencia: la intimación fue formalmente prematura, pero la locadora no cuestionó el plazo y evidenció falta de voluntad de reparar, tornando ocioso el plazo. Confirmó los rubros (comisión, depósito, mes adelantado, acta de constatación y fotos) y rechazó la multa del art. 8 ley 23.091 por resultar inaplicable al resolverse el contrato por incumplimiento de la locadora. Costas de Alzada a la apelante vencida.

Doctrina y señales de favorabilidad

El plazo del art. 1204 Cód. Civil puede considerarse ocioso si la requerida no lo invoca y manifiesta renuencia a reparar, habilitando la resolución por incumplimiento. La multa del art. 8 ley 23.091 no procede cuando la resolución obedece a que la cosa no reúne las condiciones pactadas. Favorece a locatarios que resuelven por defectos del inmueble y perjudica a locadores que reconvienen por multa o resisten reparaciones. Señal mixta: exige conducta activa del locador para conservar la defensa del plazo legal.

Tags

locación; resolución por incumplimiento; art. 1204 Cód. Civil; ley 23.091 art. 8; plazo ocioso; daños y gastos; confirmación; locataria favorecida.