Agroindustrias Rio Tercero SA c/ s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: AGROINDUSTRIAS RIO TERCERO SA c/ s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D
• Fecha: 15/02/2022
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Comercial
• Ámbito: Nacional
• Magistrados: Heredia - Garibotto - Vassallo
• ID SAIJ: FA22130015
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-510-0312-2ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

QUIEBRA ocupación forzosa inmueble de tercero conservación de bienes compensación LCQ 240 discrecionalidad utilidad falencial favorable al locador recurso procedente

Hechos y conflicto

Una fallida ocupaba un inmueble alquilado a un tercero. Al declararse la quiebra, la sindicatura mantuvo la ocupación del inmueble para conservar los bienes del fallido (maquinarias, herramientas) hasta su realización. El propietario reclamó una compensación por el uso forzoso durante unos dos años y medio. El síndico y la masa se opusieron, negando relación contractual locativa post-quiebra.

Cuestión jurídica

Determinar si el propietario de un inmueble ocupado por la quiebra para conservar bienes del fallido tiene derecho a una compensación, y con qué parámetros calcularla (valor locativo pactado pre-quiebra o criterio de utilidad falencial).

Decisión y resultado

Resultado: Recurso procedente (favorable al tercero propietario). La Cámara decide que procede compensar al propietario por la ocupación forzosa. Rechaza aplicar el valor locativo pre-quiebra; ordena fijar la retribución con criterio discrecional basado en la utilidad que el inmueble prestó a la falencia (plazo de ocupación, valor de los bienes realizados, ingresos a la masa), con los alcances del art. 240 LCQ.

Doctrina / criterio relevante

• La ocupación del inmueble de un tercero por la quiebra no es una locación sino una situación de hecho impuesta por la necesidad de conservar bienes (incautación, inventario, realización).
• El derecho a compensación subsiste aunque la ley 24.522 eliminó la enumeración expresa de la ley 19.551 (art. 264 inc. 6°); la enumeración anterior sigue siendo doctrina útil.
• La compensación se fija discrecionalmente, no con parámetros conmutativos, ponderando la utilidad efectiva para la masa (valor de los bienes realizados, beneficio logrado, dificultades de venta).
• Cita precedentes: "Flake SA s/ quiebra" (10/12/05), "De Andrés Varela Gerardo c/ Rentautos SA" (11/12/00), "El Corcho SA s/ quiebra" (29/05/08).

Señales para favorabilidad

• Favorable al propietario (tercero): reconoce derecho a compensación por ocupación forzosa.
• Desfavorable a la masa/sindicatura: obliga a pagar, pero no al valor locativo de mercado sino a un monto discrecional basado en utilidad.
• Útil para casos análogos: cuando un tercero reclame indemnización por uso de su inmueble en quiebra para conservar activos, aplica el criterio de utilidad falencial (no valor locativo libre).

Cita sugerida

AGROINDUSTRIAS RIO TERCERO SA c/ s/, CNCom, Sala D, 15/02/2022, ID SAIJ FA22130015. URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-510-0312-2ots-eupmocsollaf