Belbruno Silvio Eduardo y Bertone Osvaldo Daniel - Recurso de Revision en Autos: Lucca y Lapanya S.a.c.i.f.i.a - Quiebra Propia c/ s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: BELBRUNO SILVIO EDUARDO Y BERTONE OSVALDO DANIEL - RECURSO DE REVISION EN AUTOS: LUCCA Y LAPANYA S.A.C.I.F.I.A - QUIEBRA PROPIA c/ s/
• Tribunal: Cámara de Apelaciones Civil y Comercial, Sala C, Córdoba
• Fecha: 28/05/1992
• Fuero: Comercial
• Magistrados: Agüero Piñero, Martínez Gavier, Ortiz Araya (en disidencia)
• ID SAIJ: FA92161138
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-831-1612-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia:quiebra contingencia:escrituración hechos_clave:boletos_compraventa_inmuebles_oficinas normas:art.150_ley19551 normas:art.1185_CC doctrina:interpretación_restrictiva_excepción_vivienda resultado:desfavorable_para_adquirentes parte_favorecida:masa_concursal fuente:SAIJ

Hechos y conflicto

Adquirentes de inmuebles en propiedad horizontal (departamentos un ambiente con kitchenette y baño) mediante boleto de compraventa en un proceso falencial. El reglamento de copropiedad prohibía su uso para otro fin que no fuera oficinas. Los compradores pretendían escriturar y excluir los bienes del activo concursal, invocando la protección del art. 150 de la Ley 19.551 (oponibilidad de boletos con 25% de precio abonado para inmuebles destinados a vivienda).

Cuestión jurídica

¿Los boletos de compraventa de inmuebles adquiridos como oficinas son oponibles al concurso bajo el art. 150 de la Ley 19.551, que solo protege inmuebles destinados a vivienda?

Decisión y resultado

Desfavorable para los adquirentes. El tribunal rechazó la oponibilidad y la pretensión de escrituración, sosteniendo que:

• La protección legal es excepcional y restrictiva: solo aplica a inmuebles con destino real de vivienda.
• El reglamento de propiedad horizontal prohibía el uso como vivienda, lo que impide considerarlos como tal.
• La vía procesal del art. 33 Ley 19.551 no es idónea para excluir bienes del activo.

Disidencia parcial del Dr. Ortiz Araya en cuanto a la vía.

Doctrina / criterio relevante

1. El art. 150 Ley 19.551 es una excepción al art. 1185 CC que no admite extensión analógica: solo protege boletos de inmuebles destinados a vivienda, no a oficinas o locales comerciales.
2. Para determinar el destino, debe estarse a la situación real y no a la potencialidad del inmueble: si el reglamento prohíbe el uso como vivienda, el bien queda excluido de la protección.
3. La finalidad de la norma es evitar fraudes a la masa creditoria, con un criterio restrictivo que discrimina a comerciantes y profesionales frente a adquirentes de vivienda.
4. La demanda de escrituración busca excluir un bien del activo, no incluirlo en un pasivo, por lo que el cauce del art. 33 de la ley concursal no es el adecuado.

Señales para favorabilidad

• Para la masa concursal (síndico/administrador): FAVORABLE – reafirma que los boletos de oficinas o locales no son oponibles a la quiebra, preservando el activo para los acreedores.
• Para adquirentes de inmuebles destinados a vivienda: FAVORABLE – la protección se mantiene si el destino real es vivienda, incluso si el inmueble es pequeño o tiene características mixtas (siempre que no haya prohibición reglamentaria expresa).
• Para adquirentes de oficinas/comercios: DESFAVORABLE – el fallo excluye la protección, perdiendo el capital invertido si la quiebra se consume.
• Mixto si se litiga sobre un inmueble con destino dudoso: el tribunal analiza la realidad del uso, el plano y el reglamento de propiedad horizontal.

Cita sugerida

Belbruno Silvio Eduardo y Bertone Osvaldo Daniel – Recurso de Revisión en autos: Lucca y Lapanya S.A.C.I.F.I.A – Quiebra Propia c/ s/, Cámara de Apelaciones Civil y Comercial, Sala C, Córdoba, 28/05/1992, ID SAIJ FA92161138, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-831-1612-9ots-eupmocsollaf.