Cantale, Cesar Napoleon y Otro c/ Slavinsky, Luis Ricardo y Otro s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: CANTALE, CESAR NAPOLEON Y OTRO c/ SLAVINSKY, LUIS RICARDO Y OTRO s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F
• Fecha: 31/03/1989
• ID SAIJ: FA89020028
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-820-0209-8ots-eupmocsollaf
• Magistrados: Gustavo Bossert, Ana María Conde, Moisés Nilve
• Jurisdicción: CABA
• Fuero: Civil

Tags para análisis posterior

• Materia: Nulidad de acto jurídico, simulación, propiedad horizontal, prehorizontalidad.
• Contingencia: Acción de nulidad por violación a ley 19.724.
• Hechos clave: Compraventa de inmueble con promesa de construir y someter a PH; condominio previo.
• Normas: Leyes 19.724, 20.276; arts. 931, 953, 955-958, 1044, 1047 Código Civil.
• Doctrina: Nulidad absoluta debe ser manifiesta en el acto; simulación es anulable, no nulo absoluto; no cabe declaración de oficio de nulidad no manifiesta.
• Resultado: Se rechaza la declaración de nulidad absoluta de oficio; no se analiza el fondo.
• Parte favorecida: Demandados (Slavinsky, Luis Ricardo y otro).
• Parte perjudicada: Actores (Cantale, César Napoleón y otro).
• Señal: Fallo desfavorable para quienes buscan nulidad por objeto ilícito sin probar simulación; favorable para quienes defienden validez del acto si el objeto ostensible es lícito.

Hechos y conflicto

Contrato de compraventa inmobiliaria con prehorizontalidad: se constituye una asociación para adquirir terreno y construir departamentos bajo PH. Los actores demandan nulidad del acto por violación a la ley 19.724 (protección al comprador) y arts. 931/953 CC, alegando objeto ilícito. Los demandados defienden la validez, argumentando que las unidades se adjudican a los condóminos (eximidos de inscripción según ley 20.276). El tribunal no ingresa al fondo: rechaza la declaración de oficio de nulidad absoluta porque el objeto ilícito no es manifiesto en el acto mismo.

Cuestión jurídica

¿Procede la declaración de oficio de nulidad absoluta de un acto cuyo objeto presuntamente ilícito no es manifiesto en el propio acto, sino que requiere prueba de simulación?

Decisión y resultado

El tribunal rechaza la declaración de oficio de nulidad absoluta. La nulidad por objeto ilícito (art. 1044 CC) requiere previamente anular por simulación el objeto aparente (art. 1045 en relación con arts. 955-958 CC). La simulación es anulable, no nulo absoluto, y necesita investigación de hecho → no cabe declaración de oficio. Se confirma la sentencia que desestimó la nulidad de oficio.

Doctrina / criterio relevante

• La nulidad absoluta declarable de oficio requiere que sea manifiesta en el propio acto (art. 1047 CC).
• Si el objeto ostensible es lícito (asociación para construir y luego PH), no se presume nulidad; hay que probar simulación.
• Bajo ley 19.724, la protección al comprador cede cuando las unidades se adjudican a condóminos (ley 20.276, art. 1 inc. a): eximidos de inscripción). La propiedad a nombre de los comuneros garantiza la adjudicación.

Señales para favorabilidad

• Desfavorable para: quien invoca nulidad absoluta por objeto ilícito sin prueba de simulación; quien alega violación a ley de prehorizontalidad en venta a condóminos.
• Favorable para: quien defiende validez de contratos de prehorizontalidad con condominio; quien sostiene que la nulidad absoluta debe ser manifiesta y no requiere investigación.
• No relacionado directamente con casos donde no haya condominio previo o donde el objeto ilícito sea evidente.

Cita sugerida

CANTALE, CESAR NAPOLEON Y OTRO c/ SLAVINSKY, LUIS RICARDO Y OTRO s/ — Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, 31/03/1989 — ID SAIJ: FA89020028. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-820-0209-8ots-eupmocsollaf