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titulo: "Consorcio núcleo hab. definitivo N¬ 36-37-38 Barrio San isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/"
fuente: SAIJ · todos los fueros y jurisdicciones
tribunal: "CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL"
fecha: 22/09/1998
fuero: Civil y comercial
numero: 98013106
fuente_oficial: https://www.saij.gob.ar/123456789-601-3108-9ots-eupmocsollaf
url: https://fallos.arguslegal.ai/saij/consorcio-nucleo-hab-definitivo-n-36-37-38-barrio-san-isidro-c-estrada-ortiz-354fb55b-4824-4f4f-a9a2-da6ed2b82db4
generado_por: Argus Fallos (resumen con IA a partir del texto del fallo; no es asesoramiento legal)
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# Consorcio núcleo hab. definitivo N¬ 36-37-38 Barrio San isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/

CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL · 01 · 22/09/1998

## Resumen

## Datos de identificación y cita
- **Carátula:** Consorcio núcleo hab. definitivo N° 36-37-38 Barrio San Isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/ Ejecución por cobro de expensas
- **Tribunal:** Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala I
- **Fecha:** 22/09/1998
- **Jurisdicción:** Provincia de Buenos Aires
- **Fuero:** Civil y Comercial
- **Magistrados:** Sosa - Crespi
- **Fuente:** SAIJ (FA98013106)
- **URL:** https://www.saij.gob.ar/123456789-601-3108-9ots-eupmocsollaf

## Tags para análisis posterior
`ejecución de expensas` `propter rem` `legitimación pasiva` `titular registral` `tenencia precaria` `fisco provincial` `inhabilidad de título` `cobro de expensas` `propiedad horizontal` `favorable al consorcio` `desfavorable al fisco`

## Hechos y conflicto
El Consorcio de Propietarios promovió juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes contra América Estrada Ortiz y Gloria Susana Gutiérrez (adjudicatarias con tenencia precaria) y contra el fisco provincial (titular registral del inmueble). El fisco opuso excepción de inhabilidad de título por falta de legitimación pasiva, alegando que la obligación correspondía a las adjudicatarias.

## Cuestión jurídica
¿El titular registral del inmueble (fisco) responde por las expensas comunes devengadas durante la tenencia precaria de un adjudicatario, aunque el dominio no se haya transferido?

## Decisión y resultado
La Cámara rechazó la excepción de inhabilidad de título y confirmó la procedencia de la ejecución contra el fisco como titular registral. **Resultado favorable al Consorcio** (ejecutante) y **desfavorable al fisco provincial** (ejecutado), al mantener su legitimación pasiva pese a que el inmueble estaba en tenencia precaria de terceros.

## Doctrina / criterio relevante
1. La obligación de pagar expensas comunes es **propter rem**: sigue a la cosa como carga real, se transmite al sucesor particular sin necesidad de convenio especial y desvincula al enajenante.
2. El **titular registral** es el sujeto pasivo por antonomasia, pues el inmueble responde con su subasta. Mientras no se haya escriturado a favor del tenedor precario, el propietario registral no puede liberarse de la obligación (art. 8° ley 13.512).
3. La tenencia precaria no cercena el derecho del consorcio a reclamar contra el titular de dominio, ya que sólo éste puede ver rematado el bien.

## Señales para favorabilidad
- **Favorable** para el consorcio ejecutante: afirma la legitimación del titular registral incluso si el inmueble está ocupado por un tercero sin título de dominio.
- **Desfavorable** para propietarios registrales que no poseen materialmente el inmueble: refuerza que la deuda corre contra la cosa y no contra el usufructuario.
- **Mixto** para adjudicatarios tenedores: si bien no son demandados como titulares registrales, la doctrina admite que también pueden ser perseguidos por el uso efectivo, pero la obligación principal recae en el propietario de dominio.
- Útil para argumentar que la venta sin escrituración no libera al vendedor de las expensas.

## Cita sugerida
Consorcio núcleo hab. definitivo N° 36-37-38 Barrio San Isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/ Ejecución por cobro de expensas, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala I, 22/09/1998, SAIJ FA98013106, disponible en [URL].

## Cómo citar

Consorcio núcleo hab. definitivo N¬ 36-37-38 Barrio San isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/, SAIJ, 22/09/1998, 98013106.