Construcciones Potosí 4013 SA c/ s/

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ
• ID fuente: FA24130087
• Carátula: Construcciones Potosí 4013 SA s/ quiebra s/ incidente de revisión de crédito por Bartocci, Stella Maris
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A
• Fecha: 21/02/2024
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Comercial / Civil
• Magistrados: María Elsa Uzal, Héctor Osvaldo Chomer, Alfredo A. Kölliker Frers
• URL: SAIJ

Tags para análisis posterior

quiebra, incidente de revisión, boleto de compraventa, buena fe, acreedor hipotecario, privilegio especial, oponibilidad, ius persequendi, prelación de créditos

Hechos y conflicto

En la quiebra de Construcciones Potosí 4013 SA, se discute la revisión del crédito de un comprador con boleto de compraventa (sin escrituración) frente a un acreedor hipotecario con privilegio especial (LCQ 241 inc. 4°). El comprador pretende que su derecho prevalezca libre del gravamen hipotecario, constituido con posterioridad al boleto pero antes de que el comprador tomara posesión.

Cuestión jurídica

¿El derecho del comprador de buena fe por boleto de compraventa en la quiebra del vendedor es oponible al crédito del acreedor hipotecario con privilegio especial, o prevalece el derecho real de hipoteca?

Decisión y resultado

El tribunal rechazó la pretensión del comprador, declarando que la hipoteca es oponible al adquirente por boleto. El derecho del acreedor hipotecario prevalece, incluso si el boleto es anterior, si la posesión del comprador fue posterior a la inscripción registral de la hipoteca. La quiebra no afecta el régimen hipotecario ni el ius persequendi del acreedor.

Doctrina / criterio relevante

• El boleto de compraventa no es oponible al acreedor hipotecario registrado, pues la hipoteca otorga ius persequendi (arts. 3149 y 3162 CCiv. derogado; hoy CCyC 2186 y conc.).
• La ausencia de inscripción registral y publicidad posesoria obsta a reconocer mejor derecho al adquirente por boleto frente al acreedor hipotecario, salvo prueba de que este conocía las ventas.
• La buena fe del comprador no desactiva la oponibilidad de la hipoteca registrada.

Señales para favorabilidad

Favorable al acreedor hipotecario / Desfavorable al comprador por boleto. Es un criterio restrictivo para la oponibilidad de boletos en concurso/quiebra cuando existe gravamen hipotecario registrado y posesión posterior. Puede citarse para defender la prelación de garantías reales frente a adquirentes sin escritura ni posesión anterior.

Cita sugerida

CNCom., Sala A, "Construcciones Potosí 4013 SA s/ quiebra s/ incidente de revisión de crédito por Bartocci, Stella Maris", 21/02/2024, ID SAIJ FA24130087, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-780-0314-2ots-eupmocsollaf.