De Paoli, Jorge Osvaldo c/ Gabest S.A. s/

Datos de identificación y cita

• Número / Expediente: No surge del texto.
• Carátula: De Paoli, Jorge Osvaldo c/ Gabest S.A.
• Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires.
• Sala / Instancia: S (Pleno).
• Fecha: 28 de abril de 1992.
• Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires (Local).
• Fuero: Civil y Comercial.
• Magistrados: Mercader, Vivanco, Laborde, San Martín, Pisano.
• Fuente: SAIJ, ID FA92010866.
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-668-0102-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: propiedad horizontal prehorizontalidad contingencia: interpretación contractual hechos clave: cláusulas caducidad/limitación de excepciones, firma por separado, resolución sin intimación normas: art. 14 ley 19724 doctrina: término "sancionen" = "estatuyan/establezcan", no "sanciones penales" resultado: interpretación restrictiva del art. 14 parte favorecida: vendedor parte perjudicada: comprador fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

El caso versa sobre un contrato de compraventa de inmueble bajo el régimen de prehorizontalidad (ley 19.724). Se cuestiona si ciertas cláusulas del contrato —que establecían caducidades o limitaciones a la facultad de oponer excepciones, o que facultaban al vendedor a resolver sin previa intimación— requerían firma por separado del comprador para ser eficaces. El art. 14 de la ley 19.724 establece que ciertas cláusulas deben ser firmadas por separado bajo sanción de ineficacia.

Cuestión jurídica

¿Cuál es el alcance del verbo “sancionen” en el art. 14 de la ley 19.724? ¿Debe interpretarse como “establecer/estatuir” (sentido amplio) o como “sancionar penalmente” (sentido restrictivo)? ¿Qué cláusulas quedan alcanzadas por la exigencia de firma por separado?

Decisión y resultado

La Suprema Corte de Justicia bonaerense falló a favor de una interpretación restrictiva del art. 14 de la ley 19.724. Declaró que el término “sancionen” debe entenderse como “estatuyan” o “establezcan”, no como “impongan sanciones penales”. En consecuencia, solo quedan sujetas a la exigencia de firma por separado aquellas cláusulas que establezcan “caducidades o limitaciones a la facultad de oponer excepciones” cuando no estén firmadas por separado. Las demás cláusulas —como la facultad de resolver sin intimación— requieren firma por separado, pero su ineficacia solo se produce si no se cumple esa formalidad. No se indica expresamente si el recurso fue admitido o rechazado, pero la interpretación restrictiva reduce el ámbito de protección del comprador, favoreciendo al vendedor.

Doctrina / criterio relevante

• El art. 14 de la ley 19.724 no exige firma por separado para toda cláusula que contenga “sanciones”, sino solo para aquellas que “establezcan o estatuyan” (en sentido amplio) supuestos de caducidad o limitación de excepciones.
• La redacción del artículo proviene del art. 1341 del Codice Civile italiano de 1942, donde “sancire” equivale a “estatuir”, no a castigar.
• Las cláusulas que faculten al vendedor a resolver el contrato sin previa intimación o comunicación al comprador son ineficaces si no están firmadas por separado.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para la parte vendedora o quien defiende la validez de cláusulas contractuales no firmadas por separado, pues limita las hipótesis de ineficacia.
• DESFAVORABLE para el comprador o quien invoca la protección del art. 14, ya que reduce el ámbito de cláusulas que requieren firma por separado.
• MIXTO según el tipo de cláusula: si la cláusula es de caducidad o limitación de excepciones, sigue rigiendo la exigencia de firma por separado; si es de facultad de resolver sin intimación, también requiere firma separada, pero la ratio se aplica restrictivamente.
• NO RELACIONADO en casos que no involucren prehorizontalidad o interpretación del art. 14 de la ley 19.724.

Cita sugerida

De Paoli, Jorge Osvaldo c/ Gabest S.A. s/ — Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, 28/04/1992, SAIJ ID FA92010866, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-668-0102-9ots-eupmocsollaf.