DJENDEREDJIAN, Julio César c/ BRION FOLGAR, Angel Juan y otro s/

Datos de identificación y cita

• Número / Expediente: No especificado (ID SAIJ: FA10020413)
• Carátula: Djenderedjian, Julio César c/ Brion Folgar, Angel Juan y otro s/ Daños y Perjuicios
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C
• Fecha: 18/05/2010
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil
• Magistrados: Mattera, Verón, Wilde
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-314-0200-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: daños y perjuicios, propiedad horizontal contingencia: filtraciones, obra antirreglamentaria hechos_clave: azotea inaccesible, uso exclusivo sin autorización unánime normas: ley 13.512 arts. 6 y 15, CC art. 1113 párr. 2°, CC art. 1109, CC art. 3270 doctrina: responsabilidad objetiva del dueño/guardián por riesgo o vicio, oponibilidad del reglamento a ocupantes no propietarios resultado: favorable al actor perjudicado por filtraciones parte_favorecida: actor (damnificado) parte_perjudicada: propietario, inquilino, fiadores fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Filtraciones en una unidad de propiedad horizontal por obra realizada en azotea común (inaccesible) sin el consentimiento unánime de los copropietarios. El propietario de la unidad superior hizo uso exclusivo del espacio común, y el inquilino ejecutó la obra antirreglamentaria. El actor (damnificado) demandó por los daños. Los demandados incluyeron al propietario, al inquilino y a las fiadoras de la locación.

Cuestión jurídica

Determinar la responsabilidad por daños causados por filtraciones originadas en una obra realizada en un espacio común sin autorización, en el marco del régimen de propiedad horizontal. Se analizó si rige la responsabilidad objetiva del art. 1113 CC (riesgo o vicio) o la contractual derivada del incumplimiento del reglamento de copropiedad.

Decisión y resultado

La Cámara confirmó la responsabilidad de los demandados (propietario, inquilino y fiadoras) por los daños. Extendió la condena a todos ellos, al considerar que:

• El propietario responde como dueño/guardián (art. 1113 CC) y por incumplimiento del reglamento.
• El inquilino responde por la obra antirreglamentaria y como ocupante (arts. 6 y 15 ley 13.512).
• Las fiadoras responden por la obligación contractual del inquilino de cumplir el reglamento.

Doctrina / criterio relevante

• En propiedad horizontal, ante daños por cosas inanimadas (filtraciones), se aplica el art. 1113 CC (responsabilidad objetiva del dueño/guardián), y la exención requiere probar culpa de la víctima o de un tercero.
• El reglamento de copropiedad es oponible a inquilinos, comodatarios, usufructuarios, etc., con base en el art. 3270 CC (nadie puede transmitir más derechos de los que tiene).
• La obra en espacio común sin autorización unánime es ilícita y genera responsabilidad objetiva solidaria del propietario que disfruta el uso exclusivo, del inquilino que la ejecutó y de sus fiadores.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE al damnificado por filtraciones (actor): establece responsabilidad objetiva solidaria de propietario, inquilino y fiadores.
• DESFAVORABLE para el propietario/ocupante que realizó la obra antirreglamentaria: no puede eximirse alegando falta de culpa si no prueba causal eximente.
• DESFAVORABLE para fiadores: la obligación del inquilino de cumplir el reglamento es contractual y alcanza a las garantías.
• Útil para analogía: si en un caso futuro una parte sufrió daños por filtraciones de una unidad vecina sin autorización consorcial, este fallo es favorable a la víctima y desfavorable al responsable y sus garantes.

Cita sugerida

"Djenderedjian, Julio César c/ Brion Folgar, Angel Juan y otro s/ Daños y Perjuicios", Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, 18/05/2010, ID SAIJ: FA10020413, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-314-0200-1ots-eupmocsollaf.