Dolabella, Fileno c/ Ballbe, Leonardo Agustín y otros s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Dolabella, Fileno c/ Ballbe, Leonardo Agustín y otros s/
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, Sala III
• Fecha: 1995-08-22
• Expediente/ID SAIJ: FA95012299
• Magistrados: Roncoroni, Pérez Crocco
• Fuero: Civil - Comercial
• Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-992-2105-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: cumplimiento de contrato de locación contingencia: incumplimiento de mejoras hechos clave: pacto de mejoras a cambio de alquiler reducido normas: CC 635, 636, 374, 375, 384, 394 doctrina: obligación de objeto plural conjunto no alternativa resultado: desfavorable para el locatario parte favorecida: locador (Dolabella) parte perjudicada: locatario (Ballbe) fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

En un contrato de locación, se pactó que el locatario debía realizar mejoras en el inmueble, pagando solo el 20% del canon durante los primeros 18 meses y el 100% después. El locatario no realizó las mejoras e intentó pagar el arriendo completo de esos meses para cancelar su obligación. El locador demandó por incumplimiento.

Cuestión jurídica

Naturaleza de la obligación de realizar mejoras y pagar renta reducida: si es alternativa (pagar íntegro o hacer mejoras) o conjunta (ambas prestaciones debidas simultáneamente).

Decisión y resultado

La Cámara rechazó la pretensión del locatario. La obligación era de objeto plural conjunto (arts. 635, 636 CC), no alternativa. No habiendo realizado las mejoras, no puede cancelar pagando el alquiler completo. El fallo confirmó la postura del locador.

Doctrina / criterio relevante

• La obligación de hacer mejoras y pagar sólo el 20% de renta es conjunta: ambas prestaciones son debidas. No puede el deudor optar por una eliminando la otra.
• La demanda de desalojo por falta de pago es una pretensión resolutoria; si el contrato se resolvió, no puede luego demandarse cumplimiento, solo daños.
• La mora no se acredita si el informe postal no prueba la recepción efectiva de la carta documento.

Señales para favorabilidad

FAVORABLE para el locador que exige cumplimiento específico (mejoras o daños). DESFAVORABLE para el locatario que pretende liberarse de la obligación de mejoras pagando más alquiler. MIXTO en cuanto a mora: no se tuvo por acreditada, factor a verificar en cada caso.

Cita sugerida

Dolabella, Fileno c/ Ballbe, Leonardo Agustín y otros s/ – Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires, Sala III, 22/08/1995, ID SAIJ FA95012299. URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-992-2105-9ots-eupmocsollaf