Dreste Fontana S.a.i.c. y A. c/ Zanella Armando Raimundo s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: DRESTE FONTANA S.A.I.C. y A. c/ ZANELLA ARMANDO RAIMUNDO s/ cumplimiento de contrato
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala G
• Magistrados: Burnichon, Greco, Montes de Oca
• Fecha: 14/04/1987
• Jurisdicción: C.A.B.A., Nacional, Fuero Civil
• ID SAIJ: FA87020508
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-805-0207-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: compraventa inmobiliaria, contingencia: inflación, mora del deudor, desvalorización monetaria, hechos clave: saldo de precio, fraccionamiento en lotes, posesión del comprador, normas: no explicitadas, doctrina: actualización prudencial, proporcionalidad con valor del inmueble, resultado: sentencia que fija criterios de actualización, parte favorecida: vendedor (en principio), parte perjudicada: comprador moroso (en principio), fuente: SAIJ.

Hechos y conflicto

Se trata de un contrato de compraventa inmobiliaria de lotes fraccionados con saldo de precio impago. El vendedor reclama actualización monetaria del saldo ante la inflación. El comprador se opone, invocando que la actualización podría generar un resultado injusto si no se demuestra la variación del valor del inmueble.

Cuestión jurídica

¿Procede la actualización monetaria del saldo de precio en una compraventa de lotes, y con qué criterios debe efectuarse para evitar un desmedro injustificado al patrimonio del vendedor sin perjudicar al comprador?

Decisión y resultado

El tribunal admite la actualización del saldo de precio con sujeción a índices oficiales (precios mayoristas, nivel general), pero condicionada a que la actualización se realice en la misma proporción en que varió el valor del inmueble. Si no se demuestra esa oscilación, la aplicación de índices debe ser prudencial, considerando la conducta de las partes (especialmente la mora del deudor), la porción ya pagada, la posesión del inmueble por el comprador, y la naturaleza del inmueble (lote para vivienda permanente vs. zona residencial de categoría). Se destaca que en contratos de loteo el vendedor suele obtener ventajas especulativas que no siempre son absorbidas por la inflación. Resultado: mixto, favorable al vendedor en la procedencia de la actualización, pero con límites que pueden favorecer al comprador.

Doctrina / criterio relevante

La actualización monetaria debe respetar la proporcionalidad con el valor real del inmueble. Los índices son pautas de aproximación económica; su aplicación debe ser prudencial y ajustada a las circunstancias del caso: comportamiento de las partes (mora del deudor), porción del precio ya pagada, posesión del inmueble, y tipo de inmueble (lote de vivienda permanente vs. categoría). En contratos de loteo, el vendedor tiene ventajas especulativas iniciales que pueden mitigar la actualización.

Señales para favorabilidad

• Favorable al vendedor: si se probó la variación del valor del inmueble o si el comprador estuvo en mora y posee el inmueble.
• Desfavorable al vendedor: si no se probó la oscilación del valor y el inmueble es de categoría, o si el comprador pagó una porción importante y no está en mora.
• Mixto: la doctrina establece pautas casuísticas, por lo que cada caso requiere análisis concreto de los factores mencionados.

Cita sugerida

DRESTE FONTANA S.A.I.C. y A. c/ ZANELLA ARMANDO RAIMUNDO s/ cumplimiento de contrato, CNac. Civ., Sala G, 14/04/1987, ID SAIJ FA87020508, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-805-0207-8ots-eupmocsollaf .