Edificio Migueletes 1268 SRL c/ s/ (SAIJ, 22/04/2025)

Datos de identificación y cita

Carátula: Edificio Migueletes 1268 SRL c/ s/ concurso preventivo s/ incidente de tercería de mejor derecho de Sonne Carlos Eduardo Augusto
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F
Magistrados: Ernesto Lucchelli, Alejandra N. Tevez
Fecha: 22/04/2025
Jurisdicción: C.A.B.A.
Fuero: Procesal-Comercial-Civil
Instancia: Cámara (segunda instancia)
ID SAIJ: FA25130612
URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-216-0315-2ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

tercería, mejor derecho, boleto compraventa, acreedor hipotecario, publicidad posesoria, fecha cierta, inoponibilidad, concurso preventivo, desfavorable al comprador, favorable al acreedor hipotecario

Hechos y conflicto

Edificio Migueletes 1268 SRL (concursada) había vendido con boleto de compraventa una unidad funcional a Sonne Carlos Eduardo Augusto. El adquirente promovió tercería de mejor derecho para escriturar libre del gravamen hipotecario constituido con anterioridad. El comprador pretendía que su derecho era preferible al del acreedor hipotecario, invocando su calidad de adquirente por boleto.

Cuestión jurídica

¿El adquirente por boleto de compraventa sin fecha cierta y sin publicidad posesoria previa tiene mejor derecho que el acreedor hipotecario que inscribió el gravamen? ¿Puede exigir la escrituración libre de hipoteca?

Decisión y resultado

Confirmación de la sentencia que rechazó la tercería de mejor derecho. El tribunal declaró que la hipoteca es oponible al comprador, por lo que no corresponde escriturar libre del gravamen. Parte favorecida: el acreedor hipotecario. Parte perjudicada: el adquirente por boleto (Sonne).

Doctrina / criterio relevante

El boleto de compraventa sin fecha cierta solo vale entre las partes, no frente a terceros acreedores hipotecarios (arts. 1026, 1034, 1185 bis y 2355 CCIV).
En colisión entre publicidad posesoria y publicidad registral, prima la que sea anterior en el tiempo. Aquí la posesión del comprador se acreditó con posterioridad a la inscripción hipotecaria.
El acreedor hipotecario puede perseguir la cosa por inherencia del derecho real, aun contra poseedores posteriores. La quiebra del enajenante no afecta este régimen.
El comprador debe desinteresar al acreedor hipotecario si quiere escriturar libre del gravamen.

Señales para favorabilidad

Desfavorable para el adquirente por boleto sin fecha cierta ni posesión anterior a la hipoteca.
Favorable para el acreedor hipotecario con inscripción registral previa.
Si en un caso futuro el comprador acredita boleto con fecha cierta y posesión pública anterior a la hipoteca, este fallo se distingue y podría ser favorable.

Cita sugerida

Edificio Migueletes 1268 SRL c/ s/ concurso preventivo s/ incidente de tercería de mejor derecho de Sonne Carlos Eduardo Augusto, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala F, 22/04/2025, ID SAIJ FA25130612. URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-216-0315-2ots-eupmocsollaf

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.