GOMEZ, Benito c/ RENAUD, Ricardo s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: GOMEZ, Benito c/ RENAUD, Ricardo s/ ACCIONES ART. 15, LEY 13.512
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C
• Fecha: 4 de abril de 2002
• Jurisdicción: C.A.B.A. | Fuero: CIVIL | Ámbito: NACIONAL
• ID fuente (SAIJ): FA02020159
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-951-0202-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Propiedad horizontal – Obras en partes comunes
• Contingencia: Acción de demolición / Cese de obra nueva
• Hechos clave: Construcción de gimnasio en azotea (tercer piso) sin unanimidad; oposición de consorcista
• Normas citadas: Ley 13.512 arts. 3, 7 y 15; Código Civil arts. 2680, 2681
• Doctrina: La unanimidad es requisito esencial para obras en bienes comunes; la aprobación municipal no sustituye la voluntad del consorcio
• Resultado: Revocación de sentencia de primera instancia; acogimiento de la demanda
• Parte favorecida: Benito Gómez (actor, copropietario opositor)
• Parte perjudicada: Ricardo Renaud (demandado, constructor)
• Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Benito Gómez demandó a Ricardo Renaud por la construcción de un gimnasio en la azotea de un edificio sujeto al régimen de propiedad horizontal. La obra transformó un espacio abierto (terraza común) en uno cerrado, sin el consentimiento unánime de los copropietarios. Renaud invocó autorización municipal y supuesta facultad de sobreelevar su unidad exclusiva.

Cuestión jurídica

¿Es válida la construcción de un gimnasio en la azotea (parte común) sin el voto unánime de todos los propietarios, aun cuando la obra haya sido aprobada por la autoridad edilicia local?

Decisión y resultado

La Cámara revocó la sentencia de primera instancia y acogió la demanda. Declaró ilícita la obra por violar la exigencia de unanimidad del art. 7 de la ley 13.512 y el art. 2681 del Código Civil. Ordenó la demolición o restitución del espacio común a su estado anterior.

Doctrina / criterio relevante

• El derecho de un copropietario sobre partes comunes no puede ejercerse unilateralmente; requiere asentimiento unánime (arts. 3, 7 ley 13.512; 2680-2681 CC).
• La aprobación municipal no prevalece sobre el régimen de propiedad horizontal, pues la ley 13.512 regula las relaciones entre condóminos.
• La transformación de un espacio abierto en uno cerrado desnaturaliza el equilibrio armónico del consorcio y lesiona el derecho de propiedad de los demás.

Señales para favorabilidad

• Favorable para quien se oponga a obras no consentidas en bienes comunes (terraza, azotea, patios).
• Desfavorable para quien pretenda construir en dichos espacios sin unanimidad.
• Mixto si se invoca aprobación municipal o beneficio para la mayoría; en este fallo, tales argumentos fueron rechazados.
• No relacionado si el conflicto involucra partes privativas o mejoras autorizadas por el reglamento.

Cita sugerida

GOMEZ, Benito c/ RENAUD, Ricardo s/ ACCIONES ART. 15, LEY 13.512, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, 04/04/2002, ID SAIJ: FA02020159, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-951-0202-0ots-eupmocsollaf