Justef SA c/ Okal Argentina SACI s/

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ
• ID fuente: FA21131692
• Carátula: Justef SA c/ Okal Argentina SACI s/ ordinario
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala E
• Fecha: 20/10/2021
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Procesal - Civil - Comercial
• Magistrados: Bargalló, Monclá, Sala
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-296-1311-2ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: contractual – locación – actualización monetaria
• Contingencia: nulidad parcial de cláusula de actualización del canon
• Hechos clave: procedimiento contractual para fijar precio en extensión de locación; locador tomó parámetro de embarcación mayor; locatario pagó menos; se rechazó desalojo por falta de certeza del precio atribuible a locador
• Normas: CCIV 1349, 1351; CCCN 1133; art. 1187 párrafo final; doctrina de los actos propios; buena fe; enriquecimiento indebido
• Doctrina: cuando las partes establecen un procedimiento para fijar el precio de la extensión, su transgresión habilita la nulidad parcial e integración judicial; la falta de certeza sobre el precio atribuible al locador impide el desalojo por pago insuficiente
• Resultado: se confirma nulidad parcial de la cláusula, se integra el contenido fijando el precio según el procedimiento pactado; se desestima el desalojo
• Parte favorecida: locatario (Justef SA)
• Parte perjudicada: locadora (Okal Argentina SACI)
• Fuente: FA21131692

Hechos y conflicto

Contrato de locación de guardería náutica. Las partes pactaron un procedimiento para actualizar el canon en cada extensión del plazo. Al renovar, el locador tomó como parámetro el valor de guarda de una embarcación más grande que la contemplada en el contrato original, desviándose del método acordado. El locatario pagó la suma que creía correcta según el sistema pactado. El locador demandó desalojo por pago insuficiente; el locatario reconvino pidiendo nulidad parcial de la cláusula de actualización.

Cuestión jurídica

¿Procede la nulidad parcial de una cláusula de actualización del canon cuando el locador se apartó del procedimiento contractualmente previsto para fijar el precio de la extensión, generando un precio no convenido? ¿Corresponde desalojo por pago parcial si la falta de certeza sobre el monto adeudado fue culpa del locador?

Decisión y resultado

Resultado: favorable al locatario (Justef SA) en lo principal, desfavorable a la locadora (Okal Argentina SACI) en su recurso.
Se confirma la nulidad parcial del documento que fijó el precio para la segunda extensión, se integra la cláusula disponiendo que el canon se ajuste al procedimiento original (embarcación de 6 metros, no la lancha mayor). Se rechaza el desalojo porque la falta de certeza sobre el precio a abonar fue atribuible a la locadora, no al locatario.

Doctrina / criterio relevante

1. Cuando las partes establecen un procedimiento contractual para determinar el precio en extensiones locativas, su apartamiento unilateral por el locador constituye una desviación del sistema pactado que justifica la nulidad parcial de la cláusula e integración judicial (CCIV 1349, 1351; CCCN 1133; art. 1187 párrafo final).
2. No hay violación al principio de contradicción con los actos propios si el locatario, al desconocer el precio fijado por el locador, se apoya en el sistema pactado que ambas partes ratificaron.
3. El pago parcial del canon no autoriza el desalojo cuando la incertidumbre sobre el precio correcto fue generada por la conducta del locador; trasladar ese riesgo al inquilino contrariaría la buena fe y el enriquecimiento indebido.

Señales para favorabilidad

Para un locatario que impugna una cláusula de actualización por apartamiento del procedimiento contractual: FAVORABLE (se admite nulidad parcial, se integra la cláusula, se rechaza desalojo).
Para un locador que pretende ejecutar una cláusula de actualización unilateral o desalojar por pago insuficiente: DESFAVORABLE (se invalida la cláusula, se considera que la falta de certeza es imputable al locador).
Para un tercero que analiza analogía fáctica: MIXTO según la posición de la parte; útil para argumentar que la fijación del precio debe atenerse al método pactado y que el error del locador no puede perjudicar al locatario de buena fe.

Cita sugerida

Justef SA c/ Okal Argentina SACI s/ ordinario, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala E, 20/10/2021, SAIJ FA21131692. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-296-1311-2ots-eupmocsollaf