Krausse, Javier Ernesto c/ s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Krausse, Javier Ernesto c/ s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C
• Fecha: 09/10/2008
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Comercial (incidente concursal)
• Magistrados: María Elsa Uzal, Isabel Míguez, Alfredo Arturo Kölliker Frers (disidente)
• Fuente: SAIJ, ID FA08972582
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-285-2798-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Quiebra / Subasta judicial / Expensas comunes
• Contingencia: Insuficiencia de fondos en subasta
• Hechos clave: Adquirente en subasta; deudas por expensas anteriores a la posesión; producido insuficiente
• Normas: Ley 13.512 art. 17; CCiv arts. 3266-3268, 2416; CPCC art. 398; Ley 24.441 arts. 56 y 79
• Doctrina: Obligaciones propter rem; sucesión a título particular; subasta como compraventa forzosa
• Resultado: Favorable al consorcio (recurrente)
• Parte favorecida: Consorcio de propietarios
• Parte perjudicada: Adquirente en subasta
• Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

El consorcio reclamó al adquirente en subasta judicial el pago íntegro de expensas comunes devengadas antes de la toma de posesión. El juez de primera instancia eximió al comprador, limitando su responsabilidad a las expensas posteriores a la posesión. El consorcio apeló.

Cuestión jurídica

¿Debe el adquirente en subasta judicial responder por deudas de expensas comunes anteriores a la posesión, cuando el producido del remate es insuficiente?

Decisión y resultado

La Sala C (por mayoría) revocó la resolución de primera instancia y declaró que el adquirente debe afrontar las expensas comunes impagas anteriores a la posesión, incluso si el producido de la subasta no alcanza para cubrirlas, con derecho a repetir contra el deudor originario. Disidencia del juez Kölliker Frers (confirma la exención del comprador).

Doctrina / criterio relevante

• La subasta judicial es una compraventa forzosa; el adquirente es sucesor a título particular (CCiv art. 3266).
• Las deudas por expensas comunes tienen carácter propter rem: siguen al inmueble y gravitan sobre el poseedor, asimilables a impuestos, tasas y contribuciones.
• Si el precio obtenido es insuficiente, el adquirente responde con la cosa transmitida, sin perjuicio de repetir contra el deudor originario (Ley 13.512 art. 17; CCiv arts. 3266-3268).
• Para la disidencia: la subasta es un acto procesal autónomo; el comprador adquiere libre de cargas anteriores; la solución contraria desalienta a los postores y perjudica el sistema de remates judiciales.

Señales para favorabilidad

• Favorable al consorcio (o cualquier acreedor por expensas comunes): establece la responsabilidad del adquirente en subasta por deudas anteriores, incluso ante insuficiencia de fondos.
• Desfavorable para el adquirente en subasta: lo obliga a pagar expensas preexistentes no cubiertas con el producido, aunque puede repetir contra el deudor original.
• Útil para casos de quiebra o ejecuciones donde se discuta la prelación de créditos o la oponibilidad de deudas propter rem.

Cita sugerida

CNCom., Sala C, Krausse, Javier Ernesto c/ s/, 09/10/2008, ID SAIJ FA08972582, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-285-2798-0ots-eupmocsollaf.