M., N. y Otra c/ M.O., H.V. s/

Datos de identificación y cita

• Número/Causa: Expte. n° 20.810 (año 2005)
• Carátula: M., N. y otra c/ M. O., H. V. s/ cumplimiento de contrato
• Tribunal: Cámara Civil, Comercial, Laboral y Minería - Sala B
• Fecha: 31/03/2006
• Jurisdicción: Chubut (Circunscripción Judicial del Noreste)
• Fuero: Civil - Procesal
• Magistrados: Edgar María de la Fuente, Raúl Adrián Vergara
• Fuente: SAIJ - ID: FA06150214
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-412-0516-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Cumplimiento de contrato, resolución contractual
• Contingencia: Pagos, incumplimiento recíproco
• Hechos clave: Convenio complementario, hipoteca, poder especial, escrituración
• Normas: arts. 1197, 1198, 1204, 509, 888 CC; arts. 265/266, 356, 68/71 CPCC; arts. 218 CCom
• Doctrina: Buena fe contractual, actos propios, excepción de incumplimiento, interpretación contextual
• Resultado: Revocación parcial - condena reducida
• Parte favorecida: Actor (parcialmente) / Demandado (parcialmente)
• Parte perjudicada: Actor (se rechaza parte de su pretensión) / Demandado (condenado)
• Fuente: SAIJ FA06150214

Hechos y conflicto

Compraventa de inmueble con boleto. Surgen diferencias y las partes firman un convenio complementario para cancelar una hipoteca bancaria por mitades ($10.000 c/u), con plazo al primer lunes de abril de 1999. El comprador deposita un cheque de pago diferido y efectivo en escribanía. El vendedor no deposita su parte. El comprador luego escritura el inmueble a su nombre usando un poder especial otorgado en garantía, pagando la totalidad de la hipoteca. Demanda para que el vendedor le reintegre lo pagado en exceso. El vendedor opone excepción de incumplimiento contractual.

Cuestión jurídica

Procedencia de la excepción de incumplimiento (art. 1201 CC) y determinación de los montos que debe restituir el vendedor ante el cumplimiento parcial recíproco y la imposibilidad de resolver el contrato.

Decisión y resultado

Se revoca parcialmente la sentencia de primera instancia. Se condena al demandado a pagar $13.832 (se eliminan U$S 1.599 por tres cuotas hipotecarias que correspondían al comprador). Costas: 80% demandado, 20% actor en primera instancia; 60% actor, 40% demandado en alzada.

Doctrina / criterio relevante

1. Excepción de incumplimiento: requiere que quien la opone no esté en mora. El vencimiento del plazo constituye mora automática (art. 509 CC). No procede si el excepcionante también incumplió.
2. Buena fe contractual (art. 1198 CC): la conducta posterior de las partes interpreta el contrato; no puede pretenderse resolución cuando las prestaciones ya se cumplieron y la restitución es imposible.
3. Actos propios: nadie puede contradecir su conducta anterior deliberada y jurídicamente eficaz.
4. Prueba y cargas procesales: el silencio o negativa vaga no basta para desconocer obligaciones claras del contrato (art. 1197 CC). El hecho no alegado no puede probarse.

Señales para favorabilidad

MIXTO. Favorable al comprador en cuanto se reconoce su derecho a reembolso por lo pagado en exceso (capital de hipoteca, impuestos a cargo del vendedor). Desfavorable en cuanto se rechaza el reclamo de tres cuotas hipotecarias que contractualmente asumió. Útil para argumentar: a) que la excepción de incumplimiento no procede si quien la opone está en mora; b) que la conducta posterior (escriturar) no impide reclamar lo indebidamente pagado; c) que los términos contractuales expresos (art. 1197 CC) priman sobre silencios procesales.

Cita sugerida

M., N. y otra c/ M. O., H. V. s/ cumplimiento de contrato, Cámara Civil, Comercial, Laboral y Minería de Chubut (Sala B), 31/03/2006, Expte. n° 20.810/2005, SAIJ FA06150214.