Marini, Juan y otro c/ Rodríguez, Jorge Luis s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Marini, Juan y otro c/ Rodríguez, Jorge Luis s/ Acción Reivindicatoria (acumulado: Rodríguez c/ Marini s/ Cumplimiento de Contrato)
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala C, Junín, Provincia de Buenos Aires
• Fecha: 29/05/2007
• Magistrados: Juan José Guardiola, Laura J. Panizza, Eduardo M. Cognigni
• ID SAIJ: FA07994860
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-068-4997-0ots-eupmocsollaf
• Fuero: Civil / Constitucional (conflicto sobre validez de acto)

Tags para análisis posterior

• Materia: Reivindicación, nulidad de boleto, cumplimiento de contrato
• Contingencia: Actos de menores sin autorización judicial; incapacidad de hecho por alcoholismo; lesión subjetiva
• Hechos clave: Venta de inmueble de menor por su madre sin autorización judicial; madre con alcoholismo crónico; precio inferior al 50% del valor real
• Normas: Arts. 297, 299, 921, 1045, 1058 bis, 2778 CC; arts. 68, 163, 384 CPCC
• Doctrina: Ineficacia del acto ad referendum por falta de "conditio iuris" (autorización judicial) como requisito de eficacia, no nulidad; anulabilidad por falta de discernimiento del agente (arts. 897, 900, 1045 CC); lesión subjetiva (art. 954 CC)
• Resultado: Favorable al reivindicante (Marini); desfavorable al comprador (Rodríguez)
• Parte favorecida: Marini (heredero propietario)
• Parte perjudicada: Rodríguez (comprador)
• Fuente: SAIJ FA07994860

Hechos y conflicto

Juan Marini (heredero menor de edad) y su madre Iris T. vendieron un inmueble a Jorge Rodríguez mediante boleto de compraventa (15/05/1995). El boleto contenía cláusula que obligaba a la madre a solicitar autorización judicial para la venta. Marini, al llegar a su mayoría de edad, remitió carta documento rechazando el acto. Rodríguez demandó escrituración; Marini reivindicó el inmueble. Se acumularon ambas causas. La sentencia de primera instancia declaró nulo el boleto y rechazó la escrituración; Rodríguez apeló.

Cuestión jurídica

¿Procede la acción reivindicatoria del heredero-propietario contra el comprador cuando el boleto de compraventa fue celebrado sin la autorización judicial requerida (art. 299 CC) y con vicios en el consentimiento de la vendedora (incapacidad de hecho por alcoholismo crónico)?

Decisión y resultado

La Cámara confirmó la sentencia apelada: hizo lugar a la reivindicación y rechazó el cumplimiento del contrato. El comprador debe restituir el inmueble al titular (Marini), y la vendedora debe devolver el precio recibido. Los efectos de la restitución son los propios de la posesión de mala fe desde la entrega de la posesión.

Doctrina / criterio relevante

• El acto celebrado ad referendum de autorización judicial (por minoridad del propietario) es ineficaz si no se obtiene dicha autorización; se trata de un requisito de eficacia ("conditio iuris") no de nulidad.
• La falta de discernimiento del agente (arts. 897, 900 CC) y la lesión subjetiva (art. 954 CC) son causas autónomas de anulación.
• La acción reivindicatoria procede contra el adquirente directo por acto nulo o ineficaz (art. 2778 CC), sin necesidad de acción previa de nulidad.
• La buena fe del comprador se evalúa de manera estricta; aquí fue considerado de mala fe.

Señales para favorabilidad

• Favorable para quien sostiene la nulidad/ineficacia de un acto por falta de autorización judicial en venta de bien de menor, o por incapacidad de hecho del vendedor (alcoholismo crónico). Útil para el heredero-propietario que impugna un boleto.
• Desfavorable para el comprador que pretende escrituración basada en boleto viciado, especialmente si el precio fue inferior al valor real y existían indicios de incapacidad del vendedor.
• Señal de analogía: Si en un caso futuro el actor es el heredero que cuestiona un acto de su representante legal sin autorización judicial, y se acredita perjuicio o desproporción, el fallo es favorable. Si el actor es el comprador que invoca buena fe, es desfavorable.

Cita sugerida

Marini, Juan y otro c/ Rodríguez, Jorge Luis s/ Acción Reivindicatoria, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Junín, Sala C, 29/05/2007, ID SAIJ FA07994860, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-068-4997-0ots-eupmocsollaf.