Marrapodi, Guillermo y Otros c/ Otero, Francisco Esteban y/o Subinquilino y Ocupantes s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: MARRAPODI, GUILLERMO Y OTROS c/ OTERO, FRANCISCO ESTEBAN Y/O SUBINQUILINO Y OCUPANTES s/ DESALOJO
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A
• Fecha: 27/10/1989
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil-Procesal / Civil
• Magistrados: Ana M. Luaces, Hugo Molteni, Jorge Escuti Pizarro
• ID SAIJ: FA89020407
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-704-0209-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

desalojo, tácita reconducción, prórroga legal, vencimiento plazo locativo, intimación restitutoria, art. 1622 CC, art. 1604 inc.1 CC, art. 685 CPCCN, art. 18 CN, prueba limitada, locador favorecido, doctrina judicial

Hechos y conflicto

Locadores demandan desalojo contra locatario por vencimiento del plazo contractual. El demandado opone defensa de tácita reconducción basada en recibos de pago posteriores al vencimiento y alega que la intimación previa era necesaria para constituirlo en mora. El tribunal rechaza esa postura.

Cuestión jurídica

• ¿Existe tácita reconducción en el régimen locativo argentino?
• ¿Es necesaria la intimación del locador para que el locatario caiga en mora restitutoria una vez vencido el plazo?
• ¿Es constitucional la limitación probatoria del art. 685 del CPCCN en juicios de desalojo?

Decisión y resultado

Resultado: Favorable al locador (actor). Se confirma que:

1. No existe tácita reconducción: la locación continúa bajo los mismos términos hasta que el locador pida la devolución (art. 1622 CC).
2. La obligación de restituir es exigible desde el vencimiento del plazo, sin necesidad de intimación previa (art. 1604 inc.1 CC).
3. Cualquier intimación (judicial o extrajudicial) basta para considerar moroso al locatario.
4. Los recibos de pago posteriores al vencimiento no prueban un nuevo contrato, sino la continuación de la relación locativa original.
5. El art. 685 CPCCN es constitucional: solo limita pruebas innecesarias, no vulnera el art. 18 CN.

Doctrina / criterio relevante

• Regla principal: En locación por tiempo determinado, vencido el plazo, el locatario debe restituir sin necesidad de intimación previa. La mora se produce por el solo vencimiento del plazo (art. 1604 inc.1 CC). La continuación de pagos no genera un nuevo contrato sino la subsistencia del vínculo anterior hasta el reclamo restitutorio (art. 1622 CC).
• Estándar probatorio: El art. 685 CPCCN no cercena defensa sino que limita pruebas inidóneas para acreditar la causal opuesta por el demandado.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para el locador que demanda desalojo por vencimiento de plazo: refuerza que no se requiere intimación previa y que los pagos posteriores no crean un nuevo contrato.
• DESFAVORABLE para el locatario que alega tácita reconducción o prórroga automática: desestima esa defensa.
• MIXTO según la posición procesal: útil para fundar la falta de necesidad de intimación previa y la constitucionalidad de la limitación probatoria.
• NO RELACIONADO con casos que no versen sobre desalojo por vencimiento de plazo locativo o defensa de tácita reconducción.

Cita sugerida

MARRAPODI, Guillermo y otros c/ OTERO, Francisco Esteban y/o subinquilino y ocupantes s/ desalojo, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, 27/10/1989, ID SAIJ FA89020407, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-704-0209-8ots-eupmocsollaf