Messina, Ana c/ Gomez Romana, Subinquilinos y Ocupantes s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: MESSINA, ANA c/ GOMEZ ROMANA, SUBINQUILINOS Y OCUPANTES s/ (desalojo)
• Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO ESPECIAL CIVIL Y COMERCIAL – Sala 02 C
• Fecha: 26/02/1987
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: CIVIL (Nacional)
• Magistrados: JULIO OJEA QUINTANA – EDUARDO FERME – FRANCISCO VITACCO
• ID SAIJ: FA87140169 | URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-961-0417-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: locación de inmuebles contingencia: desalojo por falta de pago hechos clave: prórroga contractual, plazo mínimo legal, intimación previa normas: arts. 1507 y 1622 CC, ley 23.091 arts. 1 y 5 doctrina: prórroga no renovada por plazo menor al mínimo legal, intimación como recaudo formal resultado: desfavorable para el locatario parte favorecida: locador parte perjudicada: locatario fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

No se detallan hechos concretos del caso; el fallo se pronuncia sobre cuestiones jurídicas interpretativas en el marco de un juicio de desalojo. El conflicto subyacente involucra la validez de una prórroga de locación pactada por plazo inferior al mínimo legal y la suficiencia de la intimación previa al desalojo.

Cuestión jurídica

1. Si el plazo mínimo legal del art. 1507 CC rige también para las prórrogas del contrato de locación.
2. Si la ley 23.091 modificó el art. 1622 CC en materia de prórrogas.
3. Si la intimación previa exigida por el art. 5 de la ley 23.091 es un requisito formal o sustancial.

Decisión y resultado

El tribunal fija doctrina interpretativa:

• El plazo mínimo legal rige solo para el contrato inicial, no para las prórrogas (aun menores), manteniendo ese criterio bajo la ley 23.091.
• La ley 23.091 no modificó el art. 1622 CC; su art. 1 distingue entre contrato y prórroga, y el párrafo segundo solo alude al contrato inicial.
• La intimación previa (art. 5 ley 23.091) es un recaudo formal que no tiene fin en sí mismo, sino que evita abusos y da certeza sobre deudas.

Doctrina / criterio relevante

• El plazo mínimo locativo (art. 1507 CC) protege el goce adecuado del inmueble según el destino, finalidad que no se altera por el cambio del plazo legal de 1,5 a 2 años.
• La prórroga es un acto jurídico distinto del contrato inicial; no le son aplicables automáticamente las reglas del plazo mínimo.
• La intimación previa al desalojo es un requisito formal que no exige pago efectivo, sino certeza sobre la deuda y posibilidad de liberación.

Señales para favorabilidad

• Favorable al locador: porque legitima prórrogas por plazo inferior al mínimo legal y flexibiliza la intimación previa como mero recaudo formal; facilita el desalojo.
• Desfavorable al locatario: porque reduce las defensas basadas en la nulidad de prórrogas breves o en defectos de intimación; el locatario no puede ampararse en el plazo mínimo para prórrogas.
• Mixto: la doctrina sobre intimación formal puede beneficiar a locatarios si el locador no cumplió estrictamente el requisito, pero en general se inclina a favor del locador.

Cita sugerida

«MESSINA, ANA c/ GOMEZ ROMANA, SUBINQUILINOS Y OCUPANTES s/», Cámara Nacional de Apelaciones en lo Especial Civil y Comercial, Sala 02 C, 26/02/1987, SAIJ FA87140169.