Molina, Adriana Marcela c/ Banco Hipotecario S.A. s/

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ – ID: FA07130763
• Carátula: MOLINA, ADRIANA MARCELA c/ BANCO HIPOTECARIO S.A. s/ ORDINARIO
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D
• Fecha: 14/08/2007
• Jurisdicción: C.A.B.A. – Fuero: Comercial – Ámbito: Nacional
• Magistrados: Gerardo G. Vassallo, Juan José Dieuzeide, Pablo D. Heredia (voto rector)
• Expediente: N° 70.339/02 (Juzgado N° 10, Secretaría N° 19)
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-367-0317-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Fideicomiso de garantía – Preventa inmobiliaria – Falta de legitimación pasiva
• Contingencia: Incumplimiento contractual – Escrituración imposible – Daños y perjuicios
• Hechos clave: Banco fiduciario transmitió unidad a tercero; oferta de devolución por carta documento; renuncia de derechos por actora
• Normas: arts. 6 y 7 ley 24.441, art. 37 ley 24.240, art. 889 Código Civil
• Doctrina: Fideicomiso de garantía: banco fiduciario actúa por cuenta y riesgo del originante, sin responsabilidad personal frente a adquirentes
• Resultado: Favorable al banco demandado – Desfavorable a la actora
• Parte favorecida: Banco Hipotecario S.A.
• Parte perjudicada: Adriana Marcela Molina

Hechos y conflicto

La actora suscribió un convenio de preventa (22/11/1998) con Norgres S.A. (vendedor) para adquirir un departamento, con el Banco Hipotecario S.A. como dueño fiduciario del inmueble. Luego de pagar, verificó que la unidad estaba ocupada por un tercero. El banco le ofreció rescindir y devolver lo pagado (carta documento del 16/2/2001), pero después se negó. La actora demandó al banco por incumplimiento en la escrituración, reclamando devolución de sumas, daños y perjuicios. El banco opuso falta de legitimación pasiva, alegando ser mero agente financiero que actuaba por cuenta del originante.

Cuestión jurídica

Determinar si el banco fiduciario tiene legitimación pasiva para ser demandado por el adquirente de una unidad en un emprendimiento constructivo financiado bajo el régimen de fideicomiso de garantía, cuando la escrituración resulta imposible.

Decisión y resultado

La Cámara admitió la excepción de falta de legitimación pasiva del banco demandado y confirmó el rechazo de la demanda (aunque por distinto fundamento que la primera instancia). Costas de ambas instancias por su orden.

Doctrina / criterio relevante

El banco fiduciario, en la operatoria de fideicomiso de garantía para emprendimientos constructivos, actúa como mero soporte jurídico de la propiedad, vacío de contenido económico. Su responsabilidad frente a los adquirentes es ajena: responde el originante (vendedor). La cláusula 14ª del convenio de preventa que excluye acción contra el banco es válida, y no se requiere analizar su eventual nulidad porque la falta de legitimación pasiva surge del propio negocio fiduciario.

Señales para favorabilidad

• Favorable para el banco demandado (se admite su excepción y se rechaza la demanda).
• Desfavorable para el comprador/actor (pierde contra el banco, aunque subsiste acción contra el vendedor/originante).
• Útil para analogía: si en un caso futuro un banco fiduciario es demandado por incumplimiento en la escrituración, este fallo sirve para sostener su falta de legitimación pasiva, siempre que se acredite que actuó por cuenta ajena y sin asunción personal de obligaciones.

Cita sugerida

"MOLINA, ADRIANA MARCELA c/ BANCO HIPOTECARIO S.A. s/ ORDINARIO", Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala D, 14/08/2007, SAIJ FA07130763.