Ocampo de Castilla, Nicolasa y Otro c/ Va Tuells y Cia. S.c. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Ocampo de Castilla, Nicolasa y otro c/ Va Tuells y Cía. S.C. s/ escrituración
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F
• Fecha: 23/06/1988
• Jurisdicción: C.A.B.A. (Nacional)
• Fuero: Civil
• Magistrados: Gustavo A. Bossert, Ana M. Conde, Moisés Nilve
• ID SAIJ: FA88020431
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-134-0208-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

compraventa inmobiliaria, precio indeterminado, precio de costo, rendición de cuentas, prescripción, nulidad de cláusula abusiva, interpretación contractual, favorabilidad mixta, doctrina de la Corte

Hechos y conflicto

Adquirentes (actores) compraron un departamento en pozo mediante boleto de compraventa, con precio sujeto al costo definitivo de la obra. La vendedora pretendía reajustar el precio sin rendir cuentas claras. Los actores demandaron nulidad de cláusulas abusivas (comisión por administración, depósito en garantía) y reajuste del precio, fundados en falta de rendición de cuentas documentada.

Cuestión jurídica

1. ¿El contrato es compraventa o locación de obra por sistema de coste y costas?
2. ¿Cuándo comienza a correr el plazo de prescripción para impugnar cláusulas abusivas?
3. ¿Es suficiente para determinar el precio la pericia contable sin documentación respaldo?

Decisión y resultado

Favorable parcialmente a los compradores.
Se confirma la sentencia que rechazó la excepción de prescripción opuesta por la vendedora respecto de las acciones de nulidad y reajuste. Se ordena que la vendedora rinda cuentas documentadas y claras para determinar el precio final. La pericia contable por sí sola no basta.

Doctrina / criterio relevante

• El contrato es compraventa, no locación de obra: lo esencial es la transferencia del dominio (art. 1323 CC). La construcción es solo medio para cumplir la prestación.
• El precio puede ser indeterminado si es determinable (por costo final de obra).
• Para fijar el precio, la vendedora debe rendir cuentas detalladas con respaldo documental, no basta transcripción de libros contables.
• La acción para impugnar cláusulas abusivas nace cuando el vendedor pretende ejercer el pacto comisorio o reclama judicialmente la sustitución de medidas cautelares, no desde la firma del boleto.

Señales para favorabilidad

• Favorable para compradores que cuestionan cláusulas abusivas en boletos de compraventa en pozo (el plazo de prescripción se cuenta desde el ejercicio efectivo de la cláusula).
• Favorable para compradores que exigen rendición de cuentas documentada para determinar el precio final.
• Desfavorable para vendedores que pretenden sostener precios sin rendir cuentas claras o que alegan prescripción prematura.
• No relacionado directamente con casos de escrituración pura sin cuestiones de precio indeterminado o abuso contractual.

Cita sugerida

Ocampo de Castilla, Nicolasa y otro c/ Va Tuells y Cía. S.C. s/ escrituración, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F, 23/06/1988, SAIJ FA88020431, disponible en [enlace].