Occhi Hugo Cesar y Otro c/ Cabo Corrientes S.c.a. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: OCCHI HUGO CESAR Y OTRO c/ CABO CORRIENTES S.C.A. s/ ESCRITURACION - DEPOSITO
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E
• Fecha: 04/02/1988
• Magistrados: Miras, Dupuis, Calatayud
• Jurisdicción: C.A.B.A. (Nacional)
• Fuero: Civil
• ID SAIJ: FA88020306
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-603-0208-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Compraventa inmobiliaria / loteos / teoría de la imprevisión
• Contingencia: Mora del vendedor; excesiva onerosidad sobreviniente; incumplimiento contractual
• Hechos clave: Venta de lotes; 88 cuotas adeudadas sin significación jurídica; falta de afectación a ley 14.005 (mora vendedora)
• Normas: Art. 1198 CC (Cód. Civil, hoy art. 1091 CCyC); ley 14.005
• Doctrina: Correlación entre teoría de la imprevisión y caso fortuito; mora irrelevante no impide invocar imprevisión; la excesiva onerosidad debe ser acentuada desproporción, no perfecto equilibrio; el vendedor debe asumir depreciación monetaria previsible al momento del contrato.
• Resultado: Mixto — se admite la teoría de la imprevisión pero con límites (no retorno a equilibrio perfecto, solo evitar desproporción grave); no se exime al vendedor de la depreciación normal.
• Parte favorecida: Comprador (acción de escrituración)
• Parte perjudicada: Vendedor (debe asumir depreciación normal)
• Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Compraventa de inmuebles fraccionados en lotes. El comprador adeudaba 88 cuotas de monto irrelevante. El vendedor estaba en mora por no afectar el inmueble a la ley 14.005. El vendedor invocó la teoría de la imprevisión para reajustar el precio por depreciación monetaria.

Cuestión jurídica

Si la mora del vendedor impide la aplicación de la teoría de la imprevisión, y si corresponde reajustar el precio cuando existe excesiva onerosidad sobreviniente.

Decisión y resultado

La Cámara Civil, Sala E, resolvió que la mora del vendedor no impide invocar la teoría de la imprevisión si la mora es irrelevante (no causó la excesiva onerosidad). Aceptó la aplicación de la teoría, pero limitó su alcance: no se persigue un perfecto equilibrio, sino evitar una desproporción acentuada. El vendedor debe asumir la depreciación monetaria previsible al momento del contrato (incluyendo intereses y ganancia razonable), pero no la imprevisible.

Doctrina / criterio relevante

• La falta de afectación del inmueble a la ley 14.005 coloca al vendedor en mora, pero esa mora es irrelevante si la excesiva onerosidad se hubiera producido igualmente (correlación teoría imprevisión – caso fortuito).
• La excesiva onerosidad debe ser una acentuada desproporción, no un simple desequilibrio; el art. 1198 CC exige que la prestación se torne “excesivamente onerosa”, no que se retorne a la equivalencia inicial.
• El vendedor debió prever la depreciación monetaria normal al suscribir el contrato (incluyendo intereses y ganancia); solo asume la pérdida verosímil, no la extraordinaria.

Señales para favorabilidad

• Favorable para el comprador: Se admite la escrituración pese a la mora del vendedor; el reajuste no puede eliminar por completo la ganancia del vendedor ni fijar un equilibrio perfecto.
• Favorable para el vendedor: Se permite invocar la teoría de la imprevisión aun en mora, si la mora no causó la onerosidad; el comprador debe pagar un precio actualizado (dentro de lo previsible).
• Clasificación general: MIXTO. Dependerá de qué parte intente usarlo: favorece al comprador en la acción de escrituración; favorece al vendedor en el reajuste del precio (pero limitado a la depreciación normal).

Cita sugerida

OCCHI HUGO CESAR Y OTRO c/ CABO CORRIENTES S.C.A. s/ ESCRITURACION - DEPOSITO, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala E, 04/02/1988, SAIJ FA88020306.