PALACIOS Dardo Julio c/ Porres Hermes Ramón s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: PALACIOS Dardo Julio c/ Porres Hermes Ramón s/ Cumplimiento de Contrato
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Sala Primera
• Fecha: 16/09/2016
• Expediente: N° 22.197 (N° 111992 - 3° Civil)
• Jurisdicción: San Juan
• Fuero: Civil / Constitucional
• Jueces: Riveros, Gilberto Américo; Alferillo, Pascual E.
• Fuente: SAIJ – ID FA16280046
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-640-0826-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: Cumplimiento de Contrato, Compraventa, Frustración contractual
• Contingencia: Incumplimiento vendedor, Obligación de escriturar, Mora
• Hechos clave: Seña, saldo de precio, venta a tercero, falta de documentación
• Normas: Código Civil arts. 1198, 1204
• Doctrina: Buena fe, interpretación contractual, carga de la prueba
• Resultado: Revocación, admisión de demanda
• Parte favorecida: Comprador (actor)
• Parte perjudicada: Vendedor (demandado)
• Fuente: SAIJ – FA16280046

Hechos y conflicto

Compraventa de inmueble en 2008 con seña de $6.000 y saldo de $66.000 a pagar en 60 días. Segundo convenio destinó $6.000 a impuestos y redujo saldo a $60.000, sin fijar lugar de pago. El comprador intimó al vendedor a presentar documentación para escriturar, pero el vendedor vendió el inmueble a un tercero antes de disolver el contrato. En primera instancia se rechazó la demanda por falta de acreditación del pago del saldo.

Cuestión jurídica

¿Existió incumplimiento del comprador o del vendedor que frustró el contrato, y corresponde la restitución de sumas entregadas?

Decisión y resultado

Resultado: Revocación de sentencia de primera instancia. Se declara la frustración del contrato por culpa exclusiva del vendedor. Se ordena restituir al comprador las sumas entregadas (incluyendo impuestos y sellados) con intereses a tasa activa desde cada pago, y costas al vendedor.

Doctrina / criterio relevante

• Buena fe (art. 1198 CC): Las partes deben actuar con cuidado y previsión. El vendedor no puede intimar al pago si no acredita tener la documentación para escriturar. El plazo de pago era incierto hasta que el vendedor cumpliera su obligación.
• Mora: Si el vendedor no cumple su prestación (documentación), no se configura mora del comprador. La intimación para resolver el contrato debió ser de 15 días (art. 1204 CC) si el vendedor estaba en condiciones de escriturar.
• Prueba: La venta a tercero acredita la imposibilidad jurídica de escriturar y la frustración del contrato.

Señales para favorabilidad

• Favorable al comprador que cumplió ofreciendo el pago y gestionó certificados, y fue perjudicado por la venta a tercero.
• Desfavorable al vendedor que incumplió su obligación de documentación y vendió el inmueble.
• Mixto: No aplica, fallo unánime.
• Útil para casos donde se discute el incumplimiento recíproco en compraventa, mora del comprador vs. obligaciones del vendedor.

Cita sugerida

PALACIOS, Dardo Julio c/ Porres, Hermes Ramón s/ Cumplimiento de Contrato, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Sala Primera, 16/09/2016, Expte. N° 22.197, SAIJ ID FA16280046, disponible en [enlace].