Perez Marquez, Jose c/ de Lucia, Roman Conrado s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: PEREZ MARQUEZ, JOSE c/ DE LUCIA, ROMAN CONRADO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A
• Fecha: 07/12/1988
• Jurisdicción: C.A.B.A. (Nacional)
• Fuero: Civil
• Magistrados: Ana María Luaces, Hugo Molteni, Jorge Escuti Pizarro
• Fuente: SAIJ - ID: FA88020773
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-377-0208-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

sucesión, daños y perjuicios, compraventa inmobiliaria, incumplimiento contractual, caso fortuito, mejoras, buena fe, pacto comisorio, interés negativo, resolución contractual, arts. 513, 589, 889 CC

Hechos y conflicto

Compraventa inmobiliaria frustrada. El adquirente (Pérez Márquez) introdujo mejoras en la propiedad mientras la poseía. El vendedor (De Lucía) incumplió, haciendo imposible la tradición. El comprador demandó daños, incluyendo el valor de las mejoras. Se analiza si corresponde indemnizar el interés positivo (cumplimiento sustitutivo) o el interés negativo (gastos realizados por confianza en el contrato).

Cuestión jurídica

1. ¿Hay caso fortuito eximente cuando la imposibilidad de cumplir se relaciona con la conducta del deudor? (art. 513 CC)
2. ¿Deben indemnizarse las mejoras como parte del resarcimiento o como obligación restitutoria autónoma? (art. 589 CC)
3. ¿Qué alcance tiene la reparación según se opte por cumplimiento sustitutivo (art. 889 CC) o resolución por pacto comisorio (interés negativo)?

Decisión y resultado

Resultado: Mixto. Se reconoce que el vendedor incumplió culpablemente (no hay caso fortuito), y que las mejoras deben reintegrarse al comprador de buena fe conforme al art. 589 CC, independientemente de la responsabilidad contractual. No surge del texto si la acción fue por resolución o cumplimiento, pero se fija la doctrina aplicable.

Doctrina / criterio relevante

• Caso fortuito: No exime si el hecho impediente se relaciona con la culpa del deudor (art. 513 CC).
• Mejoras en restitución de cosa cierta: El comprador de buena fe tiene derecho al pago de mejoras necesarias y útiles, aunque el contrato se frustre, según el art. 589 CC. Esto no es un rubro indemnizatorio sino obligación restitutoria.
• Distinción clave: Si se reclama cumplimiento sustitutivo (art. 889 CC), se indemniza el interés positivo (lo que se habría ganado con el contrato cumplido). Si se resuelve el contrato, sólo se repara el interés negativo (gastos erogados en vista del contrato frustrado).

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para el comprador que reclama el reintegro de mejoras necesarias/útiles hechas de buena fe, porque el tribunal reconoce ese derecho con independencia de la suerte del contrato (art. 589 CC).
• DESFAVORABLE para el comprador si pretende el lucro cesante (interés positivo) tras resolver el contrato, ya que el fallo limita la reparación al interés negativo en ese supuesto.
• FAVORABLE para el deudor que alega caso fortuito si prueba que el hecho fue ajeno a su culpa; no lo es si la culpa del deudor contribuyó al impedimento.

Cita sugerida

PEREZ MARQUEZ, JOSE c/ DE LUCIA, ROMAN CONRADO s/ DAÑOS Y PERJUICIOS, Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala A, 07/12/1988, SAIJ FA88020773. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-377-0208-8ots-eupmocsollaf