Pontiggia Pedro D. y Otros c/ Alessio de Greco A. y Otros s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: PONTIGGIA PEDRO D. Y OTROS c/ ALESSIO DE GRECO A. Y OTROS s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala B/C
• Fecha: 19/02/1988
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil
• Ámbito: Nacional
• Magistrados: Estevez Brasa, Vernengo, Prack de Mundo
• Fuente: SAIJ – ID FA88020064
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-460-0208-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: ejecución hipotecaria contingencia: expensas comunes hechos clave: subasta judicial, deudas anteriores, edictos normas: ley 13.512 art. 17, CC arts. 3266, 2676, 3901 doctrina: obligación propter rem resultado: desfavorable para comprador parte favorecida: consorcio / vendedor parte perjudicada: comprador fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Compraventa inmobiliaria mediante subasta judicial. El comprador pretendía recibir el inmueble libre de deudas por expensas comunes e impuestos/tasas. El consorcio o acreedor reclamó el pago de esas deudas devengadas antes de la adquisición. El comprador sostuvo que esos créditos debían ser cubiertos con el precio del remate.

Cuestión jurídica

¿Las deudas por expensas comunes e impuestos que gravan el inmueble constituyen obligaciones propter rem que persiguen al bien, incluso después de una subasta judicial? ¿Responde el comprador con su patrimonio si el precio del remate es insuficiente?

Decisión y resultado

El tribunal rechazó la pretensión del comprador. Estableció que el derecho a recibir el inmueble libre de deudas está supeditado a la existencia de fondos suficientes en el remate para cubrir todas las acreencias (expensas e impuestos). Si son insuficientes, la deuda puede ser reclamada al comprador, quien responde con el bien, sin perjuicio de la obligación personal del anterior propietario. Se destacó que el comprador conocía la deuda por los edictos de subasta.

Doctrina / criterio relevante

• Las obligaciones por expensas comunes e impuestos son propter rem: siguen al dominio del inmueble, incluso respecto de deudas devengadas antes de la adquisición (art. 17 ley 13.512 y arts. 3266, 2676, 3901 CC).
• El conocimiento previo de la deuda (por edictos) es determinante para imputar responsabilidad al comprador.
• La obligación personal del deudor original subsiste, pero el bien responde en primer lugar.

Señales para favorabilidad

• Desfavorable para el comprador: puede ser obligado a pagar deudas anteriores si el precio del remate es insuficiente, incluso siendo adquirente de buena fe.
• Favorable para el consorcio/acreedor: asegura el cobro de expensas e impuestos contra el bien, independientemente del cambio de titularidad.
• Mixto: el anterior propietario mantiene responsabilidad personal, pero el comprador queda expuesto patrimonialmente.
• No relacionado: si el caso futuro versa sobre otra materia (ej. daños, contratos no inmobiliarios).

Cita sugerida

PONTIGGIA PEDRO D. Y OTROS c/ ALESSIO DE GRECO A. Y OTROS s/ – CNACiv, Sala B/C, 19/02/1988 – ID SAIJ: FA88020064 – URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-460-0208-8ots-eupmocsollaf