Postiglione Atilio Rodolfo y Otro c/ Portello Gustavo Luis y otro s/ (SAIJ, 06/10/2009)

Datos de identificación y cita

Número/ID: FA09995017 (SAIJ)
Carátula: Postiglione Atilio Rodolfo y Otro c/ Portello Gustavo Luis y otro s/ Resolución contractual
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala C
Fecha: 06/10/2009
Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
Fuero: CONSTITUCIONAL
Ámbito: LOCAL
Magistrados: Guardiola (disidente), Castro Durán, Rosas (mayoría)
URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-710-5999-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: contratos contingencia: incumplimiento de pago hechos clave: venta fracción terreno, construcción comprador, boleto normas: ley 14.005, arts. 1203-1204 CC, art. 589 CC doctrina: plenario Lencina, orden público resultado: confirmatorio parte favorecida: demandados (compradores) parte perjudicada: actores (vendedores) fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Actores (vendedores) celebraron boleto de compraventa de una fracción de terreno, comprometiéndose a escriturar una vez cancelado el precio. Los demandados (compradores) realizaron construcción en el inmueble pero no pagaron totalmente el precio. Los actores demandaron resolución contractual. Los demandados opusieron excepción de incumplimiento y alegaron aplicación de la ley 14.005 (venta de lotes a plazo). Prueba: pericial caligráfica que acreditó pago parcial.

Cuestión jurídica

¿La operación de venta de una fracción de terreno baldío con construcción a cargo del comprador debe encuadrarse en la ley 14.005 (venta de lotes a plazo) o en la ley 13.512 (propiedad horizontal)? De ello depende si procede o no la resolución contractual.

Decisión y resultado

Por mayoría (Castro Durán y Rosas; disidencia Guardiola): Se confirma la sentencia de primera instancia que hizo lugar a la resolución contractual, ordenando la restitución del inmueble por los demandados y el reembolso de mejoras útiles y necesarias por los actores, a determinarse por incidente. Se rechaza la indemnización por cláusula penal por abusiva. Costas de Alzada en el orden causado.

Doctrina / criterio relevante

Mayoría: La ley 14.005 es aplicable solo a loteos (división de un inmueble en múltiples parcelas para venta). No corresponde a la venta de una fracción donde el comprador construye por su cuenta. Al no ser aplicable, procede la resolución por incumplimiento de pago.
Minoría (Guardirola): Aplica el plenario Lencina: la venta de una fracción con construcción a cargo del comprador encuadra en la ley 14.005, que prohíbe la resolución si el comprador realizó mejoras superiores al 50% del precio.

Señales para favorabilidad

Favorable para compradores en casos donde hayan realizado mejoras significativas y se discuta la aplicación de la ley 14.005 (evita resolución).
Desfavorable para compradores si el tribunal sigue el criterio mayoritario (no aplica ley 14.005 a fracciones no loteadas).
Mixto: La mayoría rechazó la cláusula penal abusiva pero mantuvo el reembolso de mejoras.

Cita sugerida

"Postiglione, Atilio R. y otro c. Portello, Gustavo L. y otro s/ Resolución contractual", Cám. Civ. y Com. Sala C, 06/10/2009, ID FA09995017, SAIJ.

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.