--- titulo: "ROMERO Humberto Luis y Otros c/ Alicia S.A. s/" fuente: SAIJ · todos los fueros y jurisdicciones tribunal: "CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA" fecha: 18/04/2008 fuero: Constitucional numero: 8280092 fuente_oficial: https://www.saij.gob.ar/123456789-290-0828-0ots-eupmocsollaf url: https://fallos.arguslegal.ai/saij/romero-humberto-luis-y-otros-c-alicia-s-a-s-60265743-af80-455c-9064-2cfbbc71776a generado_por: Argus Fallos (resumen con IA a partir del texto del fallo; no es asesoramiento legal) --- # ROMERO Humberto Luis y Otros c/ Alicia S.A. s/ CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL COMERCIAL Y MINERIA · 02 · 18/04/2008 ## Resumen ## Datos de identificación y cita - **Carátula:** ROMERO Humberto Luis y Otros c/ Alicia S.A. s/ Cumplimiento de Contrato - Escrituración - Sumario - **Tribunal:** Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería, Sala Segunda - **Fecha:** 18/04/2008 - **Jurisdicción:** San Juan | **Fuero:** CONSTITUCIONAL | **Ámbito:** LOCAL - **Magistrados:** Otiñano, Oscar Roberto (Pte.); Largacha Quiroga, Alejandro; Sánchez, Octavio Augusto - **Expte.:** N° 66.904 (C.C. N°19.240) - **ID SAIJ:** FA08280092 | **URL:** https://www.saij.gob.ar/123456789-290-0828-0ots-eupmocsollaf ## Tags para análisis posterior `materia: contratos` `contingencia: escrituración` `hechos clave: compraventa inmuebles, hipoteca, exceptio non adimpleti contractus, planos de mensura, prohibición comercializar arcilla, pesificación` `normas: CCiv 1197, 1198, 1201, 1202, 502, 511, 512, 656, 953, 1071; Leyes 25.561, 25.820; Dto. 214/2002` `doctrina: cláusula penal excesiva, reducción oficiosa` `resultado: parcialmente favorable a actora` `parte favorecida: actores (Romero)` `parte perjudicada: demandada (Alicia S.A.)` `fuente: SAIJ` ## Hechos y conflicto En 1999, los actores (vendedores) y Alicia S.A. (compradora) celebraron un boleto de compraventa de dos inmuebles rurales. La compradora debía pagar el saldo en seis cuotas semestrales (U$S 85.000) y constituir hipoteca en garantía. También debía escriturarse dentro de los 30 días. La escrituración no se concretó porque la demandada no aportó documentación para la hipoteca. La actora intimó extrajudicialmente. Al demandar, reclamó escrituración, pago del saldo en dólares e intereses pactados (4% mensual) y declaración de inconstitucionalidad de normas de pesificación. La demandada opuso _exceptio non adimpleti contractus_, alegando incumplimientos de la actora: falta de plano de mensura apto, de levantamiento de prohibición de comercializar arcilla, de pago de impuestos y de indemnización a personal. La sentencia de primera instancia hizo lugar parcialmente a la demanda: condenó a escriturar lisa y llanamente y a pagar $85.000 con CER e intereses del 4% mensual, rechazando la excepción. La demandada apeló. ## Cuestión jurídica 1. Procedencia de la _exceptio non adimpleti contractus_ opuesta por la compradora. 2. Alcance de la obligación de constituir hipoteca. 3. Procedencia y cuantía de los intereses pactados (cláusula penal). 4. Imposición de costas. ## Decisión y resultado **Se rechazó en lo principal el recurso de la demandada** y se modificó parcialmente la sentencia en cuanto a la tasa de interés. Se **redujo la cláusula penal del 4% al 2% mensual**, aplicable según el esquema: cada cuota en dólares con interés del 2% mensual hasta el 31/01/2002; ese total se pesifica y se le aplica CER; al resultado se suma interés del 2% mensual desde el 01/02/2002 hasta el pago. Costas de alzada: 60% a la demandada y 40% por su orden. ## Doctrina / criterio relevante - En un contrato bilateral, las partes deben colaborar lealmente (art. 1198 CCiv). En caso de duda sobre el objeto de la hipoteca (mismo u otro inmueble), la interpretación debe atender al fin corriente de las garantías, infiriéndose que debía constituirse sobre los bienes vendidos y al momento de la escrituración. - La _exceptio non adimpleti contractus_ no procede si quien la opone es quien ha incumplido sus obligaciones (vgr., no aportar documentación para la hipoteca ni ofrecer otro bien, pese a la disposición de la actora a aceptarlo). - Los incumplimientos alegados por la demandada (falta de gestiones para levantar prohibición de comercializar arcilla) no tenían entidad suficiente para justificar la retención del precio, dado el deber de mutua colaboración. - La cláusula penal del 4% mensual se consideró excesiva, reduciéndose _ex officio_ al 2% mensual, con fundamento en los arts. 656, 953 y 1071 CCiv. La reducción es posible incluso si la estipulación no fue abusiva en su origen, cuando su mantenimiento resulta incompatible con la dirección fundamental del CCiv. - La pesificación de la deuda (Ley 25.820) no impide el cobro de intereses moratorios convenidos, pero la tasa debe ser equitativa. ## Señales para favorabilidad - **FAVORABLE** para acreedores (vendedores) que busquen compeler al cumplimiento de un boleto y cobrar el saldo de precio, incluso discutiendo la excepción de incumplimiento, si demuestran haber cumplido sus obligaciones principales (aportar planos, certificados, etc.). - **DESFAVORABLE** para deudores (compradores) que retengan el precio alegando incumplimientos accesorios del vendedor, si el tribunal considera que tales incumplimientos no justifican la excepción ni el no pago. - **MIXTO** en cuanto a la tasa de interés: favorable al deudor en cuanto se redujo la tasa del 4% al 2% mensual; desfavorable en cuanto se rechazó la tesis de ausencia de mora. - **NO RELACIONADO** si el caso no involucra la interpretación de obligaciones recíprocas en contratos de compraventa o la exceptio non adimpleti. ## Cita sugerida ROMERO Humberto Luis y Otros c/ Alicia S.A. s/ Cumplimiento de Contrato - Escrituración - Sumario, Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, Sala Segunda, 18/04/2008, Expte. N° 66.904 (ID SAIJ: FA08280092). URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-290-0828-0ots-eupmocsollaf ## Cómo citar ROMERO Humberto Luis y Otros c/ Alicia S.A. s/, SAIJ, 18/04/2008, 8280092.