SANCHEZ, Emilio c/ FIORENTINO, Susana s/

Datos de identificación y cita

• Número/ID SAIJ: FA87140919
• Carátula: SANCHEZ, Emilio c/ FIORENTINO, Susana s/ (incompleto)
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Especial Civil y Comercial - Sala C
• Fecha: 5 de junio de 1987
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil
• Ámbito: Nacional
• Magistrados: Marcelo Jesús Achaval, Archibaldo Mc Garrell, Néstor Cipriano
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-919-0417-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: propiedad horizontal, responsabilidad indirecta, obras antirreglamentarias
contingencia: daños, infracción reglamento copropiedad
hechos clave: ocupante no propietario, obra nueva, afectación seguridad/salubridad/estética
normas: Ley 13.512 (PH), Reglamento de Copropiedad
doctrina: propietario registral siempre responsable solidario; legitimación activa del consorcio o copropietarios afectados
resultado: mixto (hace lugar a excepción de falta de legitimación contra ocupante no constructor, pero con costas en orden causado)
parte favorecida: ocupante demandado (Falta de legitimación)
parte perjudicada: actores (Sánchez y eventuales) – no obtuvieron condena contra el ocupante
fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

En un edificio en propiedad horizontal se realizaron obras en una unidad en violación al reglamento de copropiedad. El consorcio o los propietarios afectados demandaron al ocupante del inmueble (no al propietario registral), ignorando quién había construido la obra. El ocupante opuso excepción de falta de legitimación pasiva, por no ser el constructor. No se discute la existencia de la infracción, sino la persona contra quien dirigir la acción.

Cuestión jurídica

¿Puede el ocupante (tenedor) de una unidad ser demandado por obras antirreglamentarias que no realizó? ¿Cuál es la responsabilidad del propietario registral?

Decisión y resultado

La Cámara confirmó la excepción de falta de legitimación pasiva a favor del ocupante demandado, ya que la obra fue realizada por otro (propietario registral o tercero). No se condenó al ocupante. Sin embargo, las costas del incidente se impusieron en el orden causado, porque los actores podían creerse con derecho a demandar al ocupante. El fallo no resuelve el fondo contra el propietario registral.

Doctrina / criterio relevante

• El propietario registral es siempre responsable de las consecuencias del obrar del ocupante (responsabilidad indirecta solidaria).
• El consorcio o los propietarios afectados están legitimados para accionar contra el infractor (sea o no propietario) para hacer cesar la perturbación.
• Hay interés legítimo cuando la obra afecta seguridad, salubridad o estética de la unidad privativa del actor.
• Si se demanda al ocupante que no realizó la obra, la excepción de falta de legitimación prospera, pero las costas se imponen en el orden causado si los actores obraron con aparente derecho.

Señales para favorabilidad

• Favorable para: Un ocupante demandado que no realizó la obra (excepción de falta de legitimación).
• Desfavorable para: Actores que demandan al ocupante en lugar del propietario registral (pierden la acción contra el ocupante, aunque subsiste contra el propietario).
• Mixto para: El consorcio –puede seguir contra el propietario, pero debe identificar correctamente al infractor.
• No relacionado: Si el caso involucra daños por hecho propio del ocupante (aquí el ocupante no construyó).
• Útil para citar: Como precedente sobre legitimación pasiva en obras antirreglamentarias y sobre la responsabilidad objetiva del propietario registral.

Cita sugerida

SANCHEZ, Emilio c/ FIORENTINO, Susana s/ (incompleto), Cámara Nacional de Apelaciones en lo Especial Civil y Comercial, Sala C, 05/06/1987, ID SAIJ FA87140919. URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-919-0417-8ots-eupmocsollaf