SOLOMITA, Ángel Antonio c/ ARCOS DORADOS S.A. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: SOLOMITA, Ángel Antonio c/ ARCOS DORADOS S.A.
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C
• Fecha: 08/04/2010
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil
• Instancia: Sala
• Magistrados: Ameal, Hernández, Díaz
• Fuente: SAIJ (FA10020199)
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-991-0200-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: contratos civiles contingencia: reajuste de precio hechos clave: canon variable, mejoras del usufructuario normas: ley 23.928, ley 25.561 (arts. 7 y 10), art. 1198 CC doctrina: naturaleza aleatoria, equivalencia prestaciones resultado: desfavorable para el propietario parte favorecida: ARCOS DORADOS parte perjudicada: SOLOMITA fuente: SAIJ FA10020199

Hechos y conflicto

Contrato de usufructo con préstamo de uso de un inmueble baldío. Canon mensual básico en pesos convertibles a dólares (ley 23.928) más un porcentaje sobre ventas netas (si superaba el mínimo). El usufructuario construyó un restaurante de comidas rápidas (edificio de dos plantas) que al finalizar el contrato queda para el propietario. El propietario demandó reajuste del precio por desvalorización. La defensa sostuvo la naturaleza aleatoria del canon y la compensación por las mejoras.

Cuestión jurídica

¿Procede el reajuste del precio (art. 1198 CC) en un contrato de usufructo con canon variable y mejoras significativas del usufructuario?

Decisión y resultado

No procede. Rechaza la pretensión de reajuste del propietario (SOLOMITA). Confirma la sentencia de grado en contra de la recomposición del precio. Parte favorecida: ARCOS DORADOS (usufructuario).

Doctrina / criterio relevante

1. El canon variable (porcentaje sobre ventas netas + auditoría) otorga naturaleza aleatoria al contrato, impidiendo el reajuste.
2. El precio se pactó en pesos y las cláusulas de reajuste estaban prohibidas (arts. 7 y 10, ley 25.561).
3. La inversión del usufructuario en mejoras que quedan para el propietario mantiene el equilibrio de las prestaciones, excluyendo la teoría de la imprevisión.

Señales para favorabilidad

• Desfavorable para el propietario que pretenda reajustar un canon variable con inversiones del usufructuario.
• Favorable para el usufructuario que defienda el canon original alegando aleatoriedad y compensación por mejoras.
• Mixto si el caso futuro no tiene inversiones significativas o el canon no es realmente variable (riesgo de aplicar distinción).

Cita sugerida

SOLOMITA, Ángel Antonio c/ ARCOS DORADOS S.A., Cám. Nac. Civ., Sala C, 08/04/2010 (SAIJ FA10020199). Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-991-0200-1ots-eupmocsollaf