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titulo: "Spina, Roberto S. y Otro c/ Oscar Luchetti S.A. y Otro s/"
fuente: SAIJ · todos los fueros y jurisdicciones
tribunal: "CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL"
fecha: 25/04/1986
fuero: Civil
numero: 86020684
fuente_oficial: https://www.saij.gob.ar/123456789-486-0206-8ots-eupmocsollaf
url: https://fallos.arguslegal.ai/saij/spina-roberto-s-y-otro-c-oscar-luchetti-s-a-y-otro-s-6e2740b7-0243-4a60-bb04-a2a752e6e3a4
generado_por: Argus Fallos (resumen con IA a partir del texto del fallo; no es asesoramiento legal)
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# Spina, Roberto S. y Otro c/ Oscar Luchetti S.A. y Otro s/

CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL · F · 25/04/1986

## Resumen

## Datos de identificación y cita
- **Carátula:** SPINA, ROBERTO S. Y OTRO c/ OSCAR LUCHETTI S.A. Y OTRO s/ RESOLUCION DE CONTRATO  
- **Tribunal:** CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala F  
- **Fecha:** 25/04/1986  
- **Jurisdicción:** C.A.B.A. | **Fuero:** CIVIL | **Ámbito:** NACIONAL  
- **Magistrados:** BOSSERT CONDE NILVE  
- **Fuente:** SAIJ – ID: FA86020684  
- **URL:** https://www.saij.gob.ar/123456789-486-0206-8ots-eupmocsollaf  

## Tags para análisis posterior
`materia: civil – contratos – compraventa inmobiliaria – resolución contractual`  
`contingencia: incumplimiento del vendedor – daños y perjuicios – privación de uso`  
`hechos clave: boleto de compraventa – inmueble en ciudad balnearia – incumplimiento del vendedor – falta de acreditación de alquiler efectivo`  
`normas: arts. 519 y 520 Código Civil (Vélez Sarsfield)`  
`doctrina: daño cierto por privación de uso – “chance” de renta potencial neta – deducción máxima 10% por gastos`  
`resultado: favorable al comprador`  
`parte favorecida: actores (Spina y otro)`  
`parte perjudicada: demandados (Oscar Luchetti S.A. y otro)`  

## Hechos y conflicto
Los actores compraron un departamento en una ciudad balnearia mediante boleto de compraventa. Los vendedores incumplieron el contrato, impidiendo a los compradores usar la unidad durante varias temporadas. Se demandó resolución e indemnización de daños. La parte demandada objetó la procedencia del resarcimiento por no haberse acreditado la posibilidad de alquiler efectivo.

## Cuestión jurídica
¿Procede indemnizar el daño derivado de la privación del uso de un inmueble adquirido para habitación o alquiler estacional, cuando no se probó que el bien hubiera sido efectivamente alquilado?

## Decisión y resultado
El tribunal hizo lugar a la indemnización. Consideró que la privación del uso constituye un daño cierto y directo (arts. 519, 520 CC), pues es presumible que los compradores adquirieron para habitarlo o alquilarlo en temporada. La falta de prueba de alquiler efectivo no obsta al resarcimiento. El daño moratorio equivale a la “chance” de obtener la renta potencial neta (valor locativo menos gastos de manutención, impuestos, expensas, etc., que no pueden exceder del 10% mensual promedio).

## Doctrina / criterio relevante
- La privación del uso de un inmueble con destino verificable genera un daño indemnizable aunque no se acredite locación efectiva.  
- El daño se mide por la “chance” de renta neta, con deducción máxima del 10% por gastos, dejada a la prudente estimación judicial.  
- Cita jurisprudencia de la misma Cámara (Salas C y E) y doctrina de Mazeaud, Orgaz, Llambías, Bustamante Alsina y Zannoni.

## Señales para favorabilidad
- **FAVORABLE** para el comprador/actor que reclama daños por incumplimiento en inmuebles con destino estacional o residencial.  
- **DESFAVORABLE** para el vendedor/demandado que niegue la procedencia del daño por falta de prueba de alquiler efectivo.  
- **MIXTO** si se discute la cuantía exacta del daño, pero no la procedencia.  
- **NO RELACIONADO** si el caso no involucra privación del uso de un inmueble con destino verosímil.

## Cita sugerida
“SPINA, ROBERTO S. Y OTRO c/ OSCAR LUCHETTI S.A. Y OTRO s/ RESOLUCION DE CONTRATO”, CNACIV, Sala F, 25/04/1986, SAIJ FA86020684, disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-486-0206-8ots-eupmocsollaf

## Cómo citar

Spina, Roberto S. y Otro c/ Oscar Luchetti S.A. y Otro s/, SAIJ, 25/04/1986, 86020684.