TABOADA, Leandro Alejo c/ PEÑA DE PESCARMONA, Teresa Ana s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: TABOADA, Leandro Alejo c/ PEÑA DE PESCARMONA, Teresa Ana s/
• Tribunal: CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala L
• Fecha: 13/08/2008
• Jurisdicción: C.A.B.A. | Fuero: Civil | Ámbito: Nacional
• Magistrados: ZANNONI (único firmante indicado)
• ID SAIJ: FA08020071
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-170-0208-0ots-eupmocsollaf
• Sumarios: N°18099 y N°18100, Boletín N°4/2008, Secretaría de Jurisprudencia Cámara Civil.

Tags para análisis posterior

materia: contratos contingencia: incumplimiento hechos clave: reserva de compra, consentimiento tácito, precontrato normas: arts. 1184, 1185, 513, 522 CC doctrina: actos concluyentes, renuncia no se presume, lucro cesante por interés negativo resultado: MIXTO parte favorecida: comprador (parcial) parte perjudicada: vendedor (parcial) fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

Compraventa inmobiliaria frustrada. Comprador (Taboada) hizo una reserva de compra "ad referendum" del vendedor (Peña de Pescarmona). El vendedor no aceptó expresamente la oferta, pero realizó actos preparatorios: proyecto de escritura, pedido de título, consulta de expensas, reserva de prioridad registral. Luego incumplió. El comprador demandó daños y perjuicios. El vendedor alegó que no hubo precontrato por falta de aceptación expresa y que la cláusula de devolución de la reserva excluía otros reclamos.

Cuestión jurídica

1. ¿Puede configurarse un precontrato de compraventa (art. 1185 CC) sin aceptación expresa, cuando hay actos concluyentes del vendedor?
2. ¿La cláusula de devolución de la reserva excluye el reclamo de daños?
3. ¿Procede lucro cesante (diferencia de precio) y daño moral?

Decisión y resultado

Fallo favorable al comprador en parte:

• Existe precontrato por consentimiento tácito (actos graves, precisos y concordantes).
• La cláusula de devolución no implica renuncia a daños; la renuncia no se presume.
• Corresponde lucro cesante por interés negativo (diferencia de valor entre el inmueble ofrecido y el adquirido después).
• No procede daño moral (arts. 522 CC) porque el incumplimiento afectó solo intereses patrimoniales.

Resultado MIXTO: favorable en cuanto a existencia de precontrato y lucro cesante; desfavorable en cuanto a daño moral.

Doctrina / criterio relevante

• Precontrato tácito: El consentimiento puede inferirse de actos como preparar escritura, pedir títulos, consultar expensas, reservar prioridad (actos elocuentes).
• Renuncia a daños: No se presume; debe ser interpretada restrictivamente. El derecho a retirar el depósito es un pago sin causa, no excluye resarcimiento.
• Lucro cesante: Ante resolución por pacto comisorio, se indemniza el interés negativo: pérdidas sufridas por la frustración, incluida la diferencia de valor del inmueble durante la mora.
• Daño moral: No procede en incumplimientos contractuales puramente patrimoniales, salvo afección a bienes extrapatrimoniales (no acreditado).

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para quien alega existencia de precontrato basado en actos concluyentes del vendedor, aunque no haya aceptación expresa.
• FAVORABLE para reclamar lucro cesante por diferencia de precio, aun si el comprador ya adquirió otro inmueble.
• DESFAVORABLE para quien reclama daño moral en contratos patrimoniales sin lesión a derechos extrapatrimoniales.
• Útil para analogía: si un vendedor realiza gestiones preparatorias (escritura, registro, expensas) y luego incumple, puede configurarse precontrato y proceder daños patrimoniales.

Cita sugerida

TABOADA, Leandro Alejo c/ PEÑA DE PESCARMONA, Teresa Ana s/ – CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala L, 13/08/2008, SAIJ FA08020071. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-170-0208-0ots-eupmocsollaf