Don Emilio S.A. s/Recurso de Queja

Datos de identificación y cita

• Número/Expediente: CSJ 001745/2019/RH001 (Fallos: 345:1473)
• Carátula: DON EMILIO S.A. s/RECURSO DE QUEJA
• Tribunal: Corte Suprema de Justicia de la Nación (CSJN)
• Fecha: 21/12/2022
• Jurisdicción: C.A.B.A. (Nacional)
• Fuero: Civil – Comercial
• Magistrados: No individualizados en el texto
• URL: sjconsulta.csjn.gov.ar (ID: 7813401)

Tags para análisis posterior

• Materia: Obligaciones – Contratos – Cláusula penal – Mora – Arbitrariedad de sentencia
• Contingencia: Incumplimiento contractual / Cumplimiento de condiciones suspensivas
• Hechos clave: Compraventa inmueble rural U$S 1.000.000 – Plazo 90 días para aprobación de planos por Catastro – Multa diaria U$S 2.000 – Demora administrativa no imputable al vendedor
• Normas: Art. 14 ley 48 – Art. 68 CPCCN – CCyC arts. 730, 790, 794 (cláusula penal, mora automática)
• Doctrina: Obligaciones de medios vs. resultado – Arbitrariedad por omisión de prueba relevante – Desproporción de la pena
• Resultado: FAVORABLE al recurrente (vendedor, Don Emilio S.A.)
• Parte favorecida: Don Emilio S.A. (actora en cumplimiento contractual)
• Parte perjudicada: Comprador demandado (reconviniente por cláusula penal)

Hechos y conflicto

• 25/06/2009: compraventa de inmueble rural por U$S 1.000.000. Se pagaron U$S 800.000 al contado; saldo de U$S 200.000 sujeto a tres condiciones dentro de 90 días. Se pactó cláusula penal de U$S 2.000 diarios por demora del vendedor. Dos condiciones se cumplieron en plazo; la aprobación del plano de mensura por la Dirección Nacional de Catastro recién se obtuvo en marzo de 2011. El vendedor demandó el saldo; el comprador reconvino por la multa.
• Pretensión actora: Cobro del saldo de precio (U$S 200.000) + intereses.
• Defensa/reconvención: Rechazo del saldo y cobro de la cláusula penal por mora del vendedor.

Cuestión jurídica

Si la obligación del vendedor de obtener la aprobación de los planos por la autoridad administrativa era de resultado (mora automática) o de medios (exigía interpelación y análisis de conducta diligente), y si la sentencia del Superior Tribunal de Formosa que confirmó la multa era arbitraria por omitir prueba relevante (intercambio epistolar, perjuicio real, desproporción de la pena).

Decisión y resultado

• CSJN declaró procedente la queja, admitió el recurso extraordinario y dejó sin efecto la sentencia apelada por arbitrariedad (arts. 14 ley 48, 68 CPCCN).
• Ordenó devolver los autos al tribunal de origen para dictar nuevo fallo conforme a lo expresado.
• Costas al recurrido. Reintegró el depósito.

Doctrina / criterio relevante

1. Arbitrariedad por omisión de tratamiento de planteos conducentes y prueba relevante. La CSJN descalificó la sentencia del STJ de Formosa por no analizar:
   • a) La naturaleza de la obligación (medios vs. resultado), señalando que involucrar a un tercero ajeno (Catastro) impedía presumir automáticamente mora.
   • b) La prueba de la conducta diligente del vendedor (contratación de agrimensor, presentación de planos en plazo, comunicación al comprador).
   • c) La falta de perjuicio real del comprador (poseía el inmueble, escritura inscripta, planos solo útiles para futura transferencia).
   • d) La desproporción manifiesta de la multa (superaba el millón de dólares, desnaturalizando el contrato de U$S 1.000.000).
2. Carga del tribunal de origen: Debe expedirse sobre todos los puntos relevantes, especialmente cuando hay prueba decisiva omitida y consecuencias económicas extremas.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para el vendedor/actor que invoque: (i) obligación de medios frente a demora de tercero administrativo; (ii) prueba de conducta diligente; (iii) ausencia de perjuicio real del comprador; (iv) desproporción de la cláusula penal.
• DESFAVORABLE para el comprador que pretenda ejecutar automáticamente una cláusula penal sin acreditar perjuicio y sin considerar la naturaleza de la obligación.
• MIXTO si se discute la mora automática en obligaciones sujetas a acto de autoridad.

Cita sugerida

DON EMILIO S.A. s/recurso de queja, CSJN, 21/12/2022, CSJ 001745/2019/RH001 (Fallos: 345:1473), disponible en https://sjconsulta.csjn.gov.ar (ID 7813401).