Alberto Andres c/ Cavipla S.r.l. s/

Datos de identificación y cita

• Número/ID: FA85000166 (SAIJ)
• Carátula: ALBERTO ANDRES c/ CAVIPLA S.R.L. s/
• Tribunal: CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACION
• Instancia: S (Sentencia)
• Fecha: 1985-07-25
• Jurisdicción: C.A.B.A., Fuero Federal
• Magistrados: Caballero, Belluscio, Fayt (disidencia), Petrachi, Bacqué (disidencia)
• Fuente: SAIJ, URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-661-0005-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: propiedad horizontal materia: compraventa contingencia: rescisión parcial hechos clave: garaje como parte común normas: Ley 13.512 art. 3 doctrina: inseparabilidad dominio resultado: improcedente recurso parte favorecida: demandada (CAVIPLA) parte perjudicada: actora fuente: CSJN

Hechos y conflicto

La actora compró un espacio en propiedad horizontal destinado a garaje, alegando que la vendedora (demandada) no cumplió con entregar un espacio físico determinado sino solo una parte indivisa del área común. Pretendió rescisión parcial del contrato y daños. La vendedora sostuvo que el derecho de uso dependía del consorcio. La sentencia de cámara (a quo) rechazó la pretensión fundada en la calidad común del bien y el Reglamento.

Cuestión jurídica

• ¿Es procedente el recurso extraordinario por arbitrariedad al no analizar si las limitaciones al uso del garaje son imputables a la vendedora?
• ¿Puede rescindirse parcialmente el contrato cuando el derecho sobre partes comunes es inseparable del dominio (Ley 13.512)?

Decisión y resultado

La CSJN declaró improcedente el recurso extraordinario en lo principal, confirmando la sentencia del a quo que rechaza la rescisión parcial (art. 3, Ley 13.512). Sin embargo, descalificó por arbitrariedad la omisión de analizar la imputabilidad de la vendedora sobre las limitaciones al uso, pero sin modificar el resultado por falta de demostración suficiente en el recurso. Parte favorecida: demandada (CAVIPLA S.R.L.).

Doctrina / criterio relevante

• En propiedad horizontal, el derecho sobre partes comunes es proporcional al valor de la unidad e inseparable del dominio de esta (art. 3, Ley 13.512); no cabe rescisión parcial.
• Para determinar arbitrariedad, debe evaluarse si la sentencia omitió analizar imputabilidad de la vendedora sobre limitaciones al uso del bien común, independientemente de su carácter jurídico.
• La interpretación del contenido del derecho de uso, basada en el Reglamento y normas del condominio, no es revisable por vía extraordinaria si surge de un análisis razonable de la prueba.

Señales para favorabilidad

• Favorable si se busca sostener la inseparabilidad del dominio en propiedad horizontal y rechazar rescisiones parciales.
• Desfavorable si se pretende responsabilizar a un vendedor por limitaciones al uso de partes comunes sin demostrar imputabilidad directa, pues la CSJN señala que ello debe analizarse.
• Mixto: la descalificación por arbitrariedad abre una vía recursiva limitada, pero el resultado final confirma la postura del vendedor.

Cita sugerida

ALBERTO ANDRES c/ CAVIPLA S.R.L. s/, CSJN, 25/07/1985, ID SAIJ FA85000166, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-661-0005-8ots-eupmocsollaf