Alescio, Juan y otra c/ Pérez, Juan C. s/

Datos de identificación y cita

• Número/causa: No especificado
• Expediente: FA03994399 (ID SAIJ)
• Carátula: Alescio, Juan y otra c/ Pérez, Juan C. s/
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala C
• Magistrados: Norberto Horacio Basile - Rodolfo Miguel Tabernero
• Fecha: 11/03/2003
• Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires (Lomas de Zamora)
• Fuero: CONSTITUCIONAL (ámbito LOCAL)
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-993-4993-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: propiedad horizontal contingencia: construcciones no autorizadas hechos clave: demolición UF1, ocupación pasillo común, cambio destino vivienda a garaje normas: Ley 13.512 arts. 6° y 7°; Reglamento de Copropiedad; CCiv arts. 522, 1078, 530; CPCC arts. 272, 375, 384, 473, 474 doctrina: violación reglamento por sí sola amerita reparación; unanimidad requerida para modificar destino unidades resultado: CONFIRMA sentencia parte favorecida: actores (propietarios afectados) parte perjudicada: demandados (constructores irregulares) fuente: SAIJ FA03994399

Hechos y conflicto

Actores (propietarios UF2) demandan cesación de molestias y daños contra demandados (propietarios UF1). En junio/1994 los demandados comenzaron a construir sin autorización un galpón-garaje, destruyeron medianera de UF1 y ocuparon pasillo común, contraviniendo el Reglamento de Copropiedad que destina las unidades a vivienda familiar (art. 6°) y exige consentimiento unánime para cambios (art. 8°). El perito ingeniero confirmó demolición de la vivienda original UF1 y afectación a garaje, con desvalorización del 30% del inmueble actor ($26.250) y daño moral.

Cuestión jurídica

Si las modificaciones edilicias unilaterales y el cambio de destino de una unidad funcional (de vivienda a garaje) violan el Reglamento de Copropiedad y la Ley 13.512, y si corresponde ordenar restitución al estado anterior, cesación de ocupación del pasillo común, e indemnización por desvalorización y daño moral.

Decisión y resultado

CONFIRMA la sentencia de primera instancia. Condena a demandados a: 1) Restituir UF1 a su estado anterior y cesar ocupación del pasillo común (40 días, bajo apercibimiento de ejecución por tercero a su costa o indemnización sustitutiva); 2) Pagar $31.250 ($26.250 desvalorización + $5.000 daño moral) con intereses desde el 6/1/2002 según sistema equitativo a definir. Costas de alzada por su orden. Rechaza recurso actor por falta de prueba de ruidos excesivos.

Doctrina / criterio relevante

• La sola violación de los preceptos del Reglamento de Copropiedad (arts. 6° y 8°) y la Ley 13.512 (arts. 6° inc. a, 7°) amerita actuación jurisdiccional reparadora, aun sin perjuicio material acreditado.
• El cambio de destino de unidades funcionales requiere consentimiento unánime de todos los copropietarios.
• La prueba pericial técnica (ingeniero) es determinante para valorar modificaciones edilicias y desvalorización; carece de fuerza vinculante pero su apartamiento debe fundarse en prueba en contrario.
• El daño moral en propiedad horizontal procede cuando se afecta el disfrute digno de la vivienda (art. 1078 CCiv).

Señales para favorabilidad

FAVORABLE para propietarios afectados por construcciones unilaterales que violen el reglamento de copropiedad y la ley de propiedad horizontal. DESFAVORABLE para quienes realicen modificaciones edilicias sin consentimiento unánime y/o cambien el destino de unidades funcionales. MIXTO en cuanto al rechazo de la pretensión de ruidos molestos por falta de prueba (aplica carga probatoria rigurosa).

Cita sugerida

Alescio, Juan y otra c/ Pérez, Juan C. s/, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala C, Lomas de Zamora, 11/03/2003, ID SAIJ FA03994399. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-993-4993-0ots-eupmocsollaf