Alvear 1850 S.r.l. c/ Taulo, Luis s/

Datos de identificación y cita

• Número/ID: FA85020820
• Expediente: No especificado
• Carátula: ALVEAR 1850 S.R.L. c/ TAULO, LUIS s/ CONSIGNACION
• Tribunal: CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala C (Plenario)
• Fecha: 1985-03-26
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: CIVIL
• Ámbito: NACIONAL
• Magistrados (mayoría): Jorge H. Palmieri, Jorge H. Alterini, Alberto J. Bueres, Gustavo Bossert (con ampliación), Santos Cifuentes (con ampliación), Agustín Durañona y Vedia, Ana M. Conde, Moisés Nilve, Ricardo Burnichón, Roberto E. Greco, Leopoldo Montes de Oca
• Disidentes: Eduardo A. Zannoni, José A. Martín de Mundo, Jorge Escuti Pizarro, Carlos Ambrosioni, Rómulo E.M. Vernengo Prack
• Disidencia parcial: Osvaldo D. Mirás, Mario Calatayud
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-028-0205-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: prehorizontalidad contingencia: incumplimiento contractual hechos clave: inscripción posterior reglamento copropiedad, falta afectación ley 19.724, mora vendedor, purga de mora, protección adquirente normas: Ley 19.724 (arts. 1-4, 6-7, 12, 15, 16, 21-24), Ley 13.512, Ley 20.276, Código Civil (arts. 3, 509, 510, 523-525, 889, 1071, 1198, 1201, 1204, 1425) doctrina: la inscripción posterior del reglamento de copropiedad no purga la mora del vendedor por falta de afectación a prehorizontalidad, salvo ofrecimiento contemporáneo de posesión y escrituración con prestaciones expeditas y sin derecho del comprador a resolver resultado: desfavorable para vendedor (no purga mora) / favorable para comprador (mantiene defensas) / mixto (excepción)

Hechos y conflicto

Vendedor celebró boletos de compraventa de unidades en edificio a construir sin afectar previamente el inmueble al régimen de prehorizontalidad (ley 19.724) ni inscribir los boletos. Posteriormente, el edificio se terminó y se inscribió el reglamento de copropiedad y administración (ley 13.512). El comprador pretende oponer la falta de afectación para suspender pagos o defender su derecho. El vendedor sostiene que la inscripción posterior del reglamento extingue la obligación de afectar y purga su mora.

Cuestión jurídica

¿La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración (ley 13.512) hace inaplicables los efectos de la falta de afectación del bien al régimen de prehorizontalidad e inscripción de los boletos previstos en la ley 19.724?

Decisión y resultado

Doctrina legal obligatoria (mayoría): La posterior inscripción del reglamento de copropiedad y administración no hace inaplicables los efectos de la falta de afectación al régimen de prehorizontalidad e inscripción de boletos, salvo que el enajenante ofrezca contemporáneamente la entrega de la posesión y escrituración, estas prestaciones estén expeditas y el comprador no tenga derecho a resolver el contrato. Resultado mixto: regla general desfavorable al vendedor (mantiene su mora), excepto en el supuesto indicado donde puede purgarla ofreciendo cumplimiento inmediato.

Doctrina / criterio relevante

1. La afectación a prehorizontalidad es carga que se convierte en obligación contractual cuando se celebran contratos individuales (integra el plexo contractual por ser norma imperativa, art. 3 C.C.).
2. La mora del vendedor por falta de afectación o inscripción del boleto es transitoria y purgable, pero el incumplimiento de esa obligación no se subsana con la inscripción posterior del reglamento de copropiedad, salvo que el enajenante ofrezca cumplir la prestación principal (posesión y escrituración) de modo inmediato.
3. El régimen de prehorizontalidad subsiste durante el estado horizontal, especialmente cuando hubo comercialización de unidades antes de la afectación (ley 20.276, art. 1 inc. d, a contrario sensu).
4. El juez debe aplicar las valoraciones del legislador (protección del adquirente como parte débil) sin desnaturalizar el orden público (ley 19.724).

Señales para favorabilidad

• Favorable al comprador: el fallo permite al adquirente mantener su defensa de falta de acción del vendedor por incumplimiento de afectación, incluso después de inscripto el reglamento, salvo la excepción.
• Desfavorable al vendedor: la regla general le impide exigir cumplimiento o resolución mientras no purgue su mora mediante ofrecimiento de escrituración y posesión expedita (si el comprador no tiene derecho a resolver).
• Mixto/tener en cuenta: la excepción (ofrecimiento contemporáneo + prestaciones expeditas + sin derecho del comprador a resolver) permite al vendedor purgar la mora y exigir cumplimiento. En cada caso concreto debe analizarse si el comprador tiene derecho a resolver (ej. por incumplimiento esencial o pacto comisorio).
• No relacionado: si el caso no involucra venta de unidades en propiedad horizontal con previa comercialización sin afectación.

Cita sugerida

ALVEAR 1850 S.R.L. c/ TAULO, LUIS s/ CONSIGNACION [plenario], Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala C, 26/03/1985, FA85020820 (SAIJ).