Banco de la Pcia. de Bs. As. c/ Ricci Construcciones Sociedad en Comandita por Acciones s/ (SAIJ, 23/09/2008)

Datos de identificación y cita

Fuente: SAIJ
ID fuente: FA08994320
Carátula: Banco de la Pcia. de Bs. As. c/ Ricci Construcciones Sociedad en Comandita por Acciones s/ Ejecución hipotecaria
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial (Sala C)
Fecha: 23/09/2008
Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
Fuero: CONSTITUCIONAL
Ámbito: LOCAL
Magistrados: Peralta Reyes (voto ponente), Galdós, De Benedictis
URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-023-4998-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

Materia: Contratos / Locación / Ejecución hipotecaria / Oponibilidad
Contingencia: Embargo previo a contratos de locación
Hechos clave: Contratos de locación posteriores a la traba del embargo; embargo del 1/6/01; contratos del 4/10/02 y 26/12/02
Normas: Arts. 1174, 1179 y 1498 Código Civil; arts. 214 y 218 Cód. Procesal
Doctrina: Los contratos sobre bienes embargados son inoponibles al embargante si el embargo es anterior (Mosset Iturraspe, Lavalle Cobo); el art. 1498 cede ante los arts. 1174/1179
Resultado: Confirmación de inoponibilidad de contratos de locación al ejecutante y comprador; costas a locatarias
Parte favorecida: Ejecutante (Banco de la Pcia. de Bs. As.) y comprador en subasta
Parte perjudicada: Locatarias (Carina Ricci, C.B., y otras) y ejecutado (Ricci Construcciones S.C.A.)
Fuente: SAIJ FA08994320

Hechos y conflicto

En un juicio ejecutivo, se ordenó la subasta de inmuebles de la ejecutada. Durante el trámite, se citó a los ocupantes que resultaron ser locatarias con contratos firmados el 4/10/02 y 26/12/02. Las locatarias solicitaron que la relación locativa fuera respetada por el futuro adquirente, invocando el art. 1498 CCiv. El embargo de autos se había trabado el 1/6/01, con anterioridad a ambos contratos. El juez de primera instancia declaró inoponibles los contratos al ejecutante y comprador. Las locatarias apelaron.

Cuestión jurídica

Determinar si los contratos de locación celebrados por el ejecutado con posterioridad a la traba del embargo son oponibles al ejecutante y al comprador en subasta judicial.

Decisión y resultado

La Cámara confirmó la sentencia de primera instancia que declaró inoponibles los contratos de locación al ejecutante y al comprador, disponiendo que se deje constancia en edictos. Modificó las costas de primera instancia: se impusieron exclusivamente a las locatarias vencidas (eliminando la condena al ejecutado). Costas de alzada a las locatarias apelantes.

Doctrina / criterio relevante

El embargo es una medida cautelar que afecta al bien en sí y se transmite con él. Los contratos sobre bienes embargados son inoponibles al embargante si el embargo es anterior a su celebración (arts. 1174 y 1179 CCiv.).
El art. 1498 CCiv. (protección del locatario) no desplaza la aplicación de los arts. 1174/1179 cuando el embargo es previo, pues el locatario debió verificar las constancias registrales (buena fe exige diligencia).
Ratio decidendi: "El contrato de locación celebrado por el ejecutado es inoponible al adquirente en subasta si no posee fecha cierta anterior a la traba del embargo" (con cita de jurisprudencia provincial: JUBA B1402994, B856316, B2800930).

Señales para favorabilidad

FAVORABLE para ejecutantes y compradores en subasta que enfrenten locatarios con contratos posteriores a un embargo: el fallo establece que la oponibilidad se define por la fecha del embargo, no por la del contrato.
DESFAVORABLE para locatarios y deudores ejecutados que pretendan mantener locaciones celebradas después de la traba del embargo: el fallo desestima la protección del art. 1498 CCiv. en tales casos.
MIXTO en materia de costas: favorable al ejecutado (se le exime de costas de la incidencia) pero desfavorable a las locatarias (condenadas en ambas instancias).
NO RELACIONADO si el embargo es posterior a los contratos de locación (el fallo expresamente distingue ese supuesto).

Cita sugerida

Banco de la Pcia. de Bs. As. c/ Ricci Construcciones S.C.A. s/ Ejecución hipotecaria, Cám. Apel. Civ. y Com. (Sala C) Pcia. Bs. As., 23/09/2008, SAIJ FA08994320, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-023-4998-0ots-eupmocsollaf

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.