CIFI c/ s/

Datos de identificación y cita

• Número / ID: FA07130569 (SAIJ)
• Expediente: No surge del texto
• Carátula: CIFI c/ s/
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala C
• Fecha: 12/07/2007
• Jurisdicción: C.A.B.A., Nacional
• Fuero: Comercial
• Magistrados: Kílliker Frers, Míguez, Uzal
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-965-0317-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

quiebra, concurso especial, boleto de compraventa, hipoteca, privilegio especial, oponibilidad, escrituración, acreedor hipotecario, LC 241-4°, CCiv 1185-bis, CCiv 3149, CCiv 3162, desfavorable para comprador por boleto, favorable para acreedor hipotecario

Hechos y conflicto

En un concurso preventivo o quiebra, el comprador por boleto de compraventa (CIFI) pretendió el levantamiento de una hipoteca constituida con anterioridad al boleto, invocando el art. 1185-bis CCiv y el art. 146 LC. El acreedor hipotecario (Banca Nazionale del Lavoro SA) se opuso, alegando su privilegio especial (LC 241-4°) y el carácter real de la hipoteca, que permite perseguir el bien aun frente a terceros adquirentes.

Cuestión jurídica

¿El derecho del comprador por boleto de compraventa (oponible al concurso) prevalece sobre el crédito hipotecario anterior, registrado y con privilegio especial?

Decisión y resultado

La Sala C rechazó la pretensión del comprador de levantar la hipoteca. En lugar de ello, concedió un plazo de 45 días para que las partes arriben a un acuerdo (individual o colectivo), bajo apercibimiento de subastar las unidades funcionales. Las sumas ya pagadas por el comprador quedan convertidas en crédito quirografario. Parte favorecida: El acreedor hipotecario (Banca Nazionale del Lavoro SA). Parte perjudicada: El comprador por boleto (CIFI).

Doctrina / criterio relevante

• El art. 1185-bis CCiv y art. 146 LC tutelan al comprador de buena fe por boleto, haciendo oponible ese derecho personal al concurso (el concurso debe cumplir el contrato).
• Sin embargo, ese derecho cede frente a un acreedor hipotecario anterior, porque la hipoteca es un derecho real que (i) otorga privilegio especial (LC 241-4°), (ii) permite perseguir el bien aun contra terceros (CCiv 3162), y (iii) produce efectos desde su otorgamiento (CCiv 3149).
• El boleto otorgado con posterioridad a la hipoteca no puede provocar el levantamiento del gravamen.

Señales para favorabilidad

• Desfavorable para quien pretenda oponer un boleto de compraventa contra una hipoteca anterior debidamente registrada en un proceso concursal.
• Favorable para el acreedor hipotecario que busca ejecutar su garantía real frente a compradores por boleto posteriores.
• Mixto: Si bien no se ordena la escrituración pura, se concede un plazo para acuerdo; no hay subasta automática.

Cita sugerida

CIFI c/ s/, CNCom., Sala C, 12/07/2007, ID SAIJ FA07130569, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-965-0317-0ots-eupmocsollaf