Club de Campo Santa Catalina SA

Datos de identificación y cita

• Fuente: SAIJ | ID: FA19131056
• Carátula: Club de Campo Santa Catalina SA c/ Ciger Propiedades SA y otros s/ ordinario
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Comercial, Sala A
• Magistrados: Kolliker Frers – Uzal
• Fecha: 4/11/2019
• Jurisdicción: CABA | Fuero: Procesal-Civil (Comercial)
• URL: disponible en SAIJ

Tags para análisis posterior

materia: expensas contingencia: cobro de expensas hechos_clave: propietario registral no poseedor hechos_clave: boleto de compraventa insuficiente doctrina: responsabilidad del propietario registral doctrina: inoponibilidad de pactos a terceros resultado: confirmación de condena parte_favorecida: club de campo actor parte_perjudicada: propietarias registrales demandadas

Hechos y conflicto

El actor (club de campo) reclamó el pago de expensas adeudadas por un lote. Las demandadas eran propietarias registrales, pero no poseedoras: habían vendido el inmueble mediante boleto de compraventa. Defendieron que la obligación correspondía al poseedor. El reglamento del club —conocido por las demandadas— establecía que los propietarios del sector residencial debían cargar con los costos de servicios comunes y que las obligaciones seguían el dominio de las parcelas.

Cuestión jurídica

¿Quién es el obligado al pago de expensas cuando existe un boleto de compraventa pero no se ha transferido el dominio: el propietario registral o el poseedor?

Decisión y resultado

Se confirma la resolución que hizo lugar a la demanda y condenó a las demandadas a abonar las expensas adeudadas. Resultado: desfavorable para las propietarias registrales demandadas; favorable para el club de campo actor.

Doctrina / criterio relevante

1. El boleto de compraventa no transfiere el dominio: solo crea la obligación de transferir, que requiere posesión y escritura pública.
2. Inoponibilidad al tercero: los pactos entre vendedor y comprador sobre quién debe pagar expensas no son oponibles al club de campo, que es tercero ajeno al boleto.
3. Responsabilidad del propietario registral: las demandadas, en su condición de titulares del dominio, son las obligadas al pago.
4. El poseedor no libera al dueño: que las liquidaciones se emitieran a nombre del poseedor no exime al propietario registral.

Señales para favorabilidad

• Favorable si se reclaman expensas al propietario registral que alega haber vendido el inmueble.
• Desfavorable para quien es propietario registral no poseedor y pretende eximirse de pagar expensas.
• No relacionado si el caso no involucra expensas ni la relación entre dominio registral y boleto de compraventa.

Cita sugerida

Club de Campo Santa Catalina SA c/ Ciger Propiedades SA y otros s/ ordinario, CNCom., Sala A, 04/11/2019, SAIJ FA19131056, URL: https://www.saij.gob.ar/...