CONSORCIO COMPLEJO HABITACIONAL SAN MARTIN - CGT SAN JUAN c/ Nieto, Ricardo Alfredo s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: CONSORCIO COMPLEJO HABITACIONAL SAN MARTIN - CGT SAN JUAN c/ Nieto, Ricardo Alfredo s/ Ejecutivo - Legajo para Elevar a Cámara sin efecto suspensivo
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial y Minería de San Juan, Sala I
• Fecha: 31/07/2017
• Magistrados: Alferillo, Pascual E.; Victoria, Juan José
• ID SAIJ: FA17280053
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-350-0827-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: Propiedad Horizontal contingencia: Ejecución/Embargo hechos clave: expensas comunes, inembargabilidad vivienda normas: arts. 2044, 2046, 2048, 2049 CCyC; art. 35 ley 22.232 doctrina: CSJN Jaralambides resultado: revocatoria, favorable a consorcio parte favorecida: CONSORCIO (actor) parte perjudicada: Ricardo Nieto (demandado) fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

El consorcio actor ejecuta expensas comunes impagas contra el propietario de una unidad funcional. El juez de primera instancia rechazó el embargo invocando la inembargabilidad de la vivienda familiar (art. 35 ley 22.232 y doctrina del caso "Jaralambides"). El consorcio apela, argumentando que el crédito por expensas tiene naturaleza especial y es esencial para la subsistencia del régimen de propiedad horizontal.

Cuestión jurídica

¿Es oponible la cláusula de inembargabilidad de la vivienda (art. 35 ley 22.232) al cobro de expensas comunes devengadas en propiedad horizontal?

Decisión y resultado

Se revoca la sentencia apelada y se ordena trabar embargo sobre el bien. Costas al demandado. Regulación de honorarios al abogado del consorcio.

Doctrina / criterio relevante

La obligación de pagar expensas comunes tiene rango superior a la protección de inembargabilidad, porque: (i) nace del reglamento de propiedad horizontal preexistente a la afectación; (ii) su impago compromete la supervivencia del sistema; (iii) el crédito sigue a la cosa (no a la persona). Cita: CNCivil sala E ("Ayacucho 1735/43") y sala H ("Av. Las Heras 2281/83").

Señales para favorabilidad

• Favorable al consorcio que pretende cobrar expensas comunes sobre la unidad.
• Desfavorable al propietario/deudor que invoca la inembargabilidad de su vivienda.
• Útil para casos análogos: ejecución de expensas vence protección de vivienda única.

Cita sugerida

"Consorcio Complejo Habitacional San Martín - CGT San Juan c/ Nieto, Ricardo Alfredo" (Cám. Apel. Civ. Com. y Min. San Juan, Sala I, 31/07/2017, SAIJ FA17280053)