Consorcio núcleo hab. definitivo N¬ 36-37-38 Barrio San isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Consorcio núcleo hab. definitivo N° 36-37-38 Barrio San Isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/ Ejecución por cobro de expensas
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala I
• Fecha: 22/09/1998
• Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
• Fuero: Civil y Comercial
• Magistrados: Sosa - Crespi
• Fuente: SAIJ (FA98013106)
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-601-3108-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

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Hechos y conflicto

El Consorcio de Propietarios promovió juicio ejecutivo por cobro de expensas comunes contra América Estrada Ortiz y Gloria Susana Gutiérrez (adjudicatarias con tenencia precaria) y contra el fisco provincial (titular registral del inmueble). El fisco opuso excepción de inhabilidad de título por falta de legitimación pasiva, alegando que la obligación correspondía a las adjudicatarias.

Cuestión jurídica

¿El titular registral del inmueble (fisco) responde por las expensas comunes devengadas durante la tenencia precaria de un adjudicatario, aunque el dominio no se haya transferido?

Decisión y resultado

La Cámara rechazó la excepción de inhabilidad de título y confirmó la procedencia de la ejecución contra el fisco como titular registral. Resultado favorable al Consorcio (ejecutante) y desfavorable al fisco provincial (ejecutado), al mantener su legitimación pasiva pese a que el inmueble estaba en tenencia precaria de terceros.

Doctrina / criterio relevante

1. La obligación de pagar expensas comunes es propter rem: sigue a la cosa como carga real, se transmite al sucesor particular sin necesidad de convenio especial y desvincula al enajenante.
2. El titular registral es el sujeto pasivo por antonomasia, pues el inmueble responde con su subasta. Mientras no se haya escriturado a favor del tenedor precario, el propietario registral no puede liberarse de la obligación (art. 8° ley 13.512).
3. La tenencia precaria no cercena el derecho del consorcio a reclamar contra el titular de dominio, ya que sólo éste puede ver rematado el bien.

Señales para favorabilidad

• Favorable para el consorcio ejecutante: afirma la legitimación del titular registral incluso si el inmueble está ocupado por un tercero sin título de dominio.
• Desfavorable para propietarios registrales que no poseen materialmente el inmueble: refuerza que la deuda corre contra la cosa y no contra el usufructuario.
• Mixto para adjudicatarios tenedores: si bien no son demandados como titulares registrales, la doctrina admite que también pueden ser perseguidos por el uso efectivo, pero la obligación principal recae en el propietario de dominio.
• Útil para argumentar que la venta sin escrituración no libera al vendedor de las expensas.

Cita sugerida

Consorcio núcleo hab. definitivo N° 36-37-38 Barrio San Isidro c/ Estrada Ortiz, América y/o Gutierrez, Gloria Susana s/ Ejecución por cobro de expensas, Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala I, 22/09/1998, SAIJ FA98013106, disponible en [URL].