Consorcio Propietarios Edificio Tatomar VI c/ Sociedad Civil Consorcio de Propietarios Edificio Tatomar VI s/ (SAIJ, 31/05/2012)

Datos de identificación y cita

Carátula: Consorcio Propietarios Edificio Tatomar VI c/ Sociedad Civil Consorcio de Propietarios Edificio Tatomar VI s/ Cobro ejecutivo
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala C, Mar del Plata
Fecha: 31/05/2012
Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
Fuero: Constitucional (material civil)
Magistrados: Alfredo E. Méndez, Nelida I. Zampini
Fuente: SAIJ – ID FA12994135
URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-531-4992-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

Materia: Cobro ejecutivo de expensas comunes
Contingencia: Legitimación pasiva del adjudicatario con boleto de compraventa y posesión
Hechos clave: Adjudicataria reconocida como propietaria por el consorcio (recibos, asambleas, intimaciones); pago de expensas; excepción de pago
Normas: arts. 1197, 1198 C.Civ.; Reglamento de Copropiedad; ley 13.512; arts. 551, 68 CPC
Doctrina: Legitimación por vínculo sustancial (Arazi, Morello); exceso ritual manifiesto (CSJN "Burman"); excepción al principio de ejecución contra titular registral
Resultado: Favorable a la adjudicataria
Parte favorecida: Felisa Elena Díaz (adjudicataria)
Parte perjudicada: Consorcio ejecutante (en cuanto a su pretensión de excluirla del proceso)
Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

El Consorcio ejecutó expensas contra la sociedad civil titular registral. Felisa Elena Díaz (adjudicataria con boleto de compraventa, posesión y pago de precio) se presentó espontáneamente solicitando ser reconocida como sujeto pasivo, opuso excepción de pago y ofreció pericia contable. El juez de primera instancia rechazó su legitimación.

Cuestión jurídica

¿Puede un adjudicatario con boleto de compraventa –reconocido por el consorcio como propietario en la práctica– intervenir como parte en un juicio ejecutivo de expensas y oponer excepción de pago?

Decisión y resultado

La Cámara revocó la sentencia apelada: admitió la legitimación pasiva de Felisa Elena Díaz, dejó sin efecto la sentencia de trance y remate (por prematura) y ordenó que en primera instancia se resuelva la excepción de pago y la apertura a prueba, por juez hábil. Costas en el orden causado.

Doctrina / criterio relevante

Regla general: La ejecución de expensas debe dirigirse contra el titular registral.
Excepción: Cuando el consorcio ha reconocido al adjudicatario como propietario (cobrando expensas, incluyéndolo en asambleas, intimándolo en el inmueble) y este detenta posesión y ha pagado el precio, está legitimado como parte en el proceso ejecutivo para ejercer su defensa.
Fundamento: Evitar un exceso ritual manifiesto y tutelar el derecho de defensa (arts. 551 CPC; CSJN "Burman").

Señales para favorabilidad

Favorable si la parte es un adjudicatario con boleto y posesión, reconocido de facto por el consorcio como propietario (recibos, asambleas, intimaciones), que busca intervenir en el juicio ejecutivo para oponer defensas (pago, compensación).
Desfavorable si se ejecuta contra el titular registral ignorando al adjudicatario que ha pagado expensas y posee el inmueble; o si se pretende excluir a quien acreditó vínculo sustancial.
Mixto si se analiza solo desde la posición del titular registral (no se pronuncia sobre su responsabilidad).
No relacionado si no hay cuestión de legitimación del adjudicatario.

Cita sugerida

Consorcio Propietarios Edificio Tatomar VI c/ Sociedad Civil Consorcio de Propietarios Edificio Tatomar VI s/ Cobro ejecutivo, CAMARA DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL Sala C, 31/05/2012, ID SAIJ FA12994135. Disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-531-4992-1ots-eupmocsollaf

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.