Cotton Moises D. y Otros c/ Tutundjian Simon s/ (SAIJ, 28/02/1979)

Datos de identificación y cita

Número / ID: FA79020001
Carátula: COTTON MOISES D. Y OTROS c/ TUTUNDJIAN SIMON s/ SUMARIO
Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, en pleno
Sala: C (plenario)
Fecha: 28/02/1979
Jurisdicción: C.A.B.A.
Fuero: Civil
Magistrados: Vocos, Escuti Pizarro, Collazo, Di Pietro, Cifuentes, Alterini, Durañona y Vedia, Coghlan, Speroni, Beltrán, Yáñez, Gnecco, Ambrosioni, Cichero, Fliess, Padilla, de Igarzábal, Vernengo Prack
Fuente: SAIJ | URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-100-0209-7ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

compraventa inmobiliaria prehorizontalidad Ley 19.724 afectación registral orden público irrenunciabilidad mora automática incumplimiento vendedor resolución contractual plenario civil adquirente protegido desfavorable para vendedor favorable para comprador

Hechos y conflicto

El plenario unifica jurisprudencia sobre dos cuestiones: (1) si el propietario-vendedor que no afectó el inmueble al régimen de prehorizontalidad ni inscribió registralmente los contratos puede reclamar a los adquirentes el cumplimiento de sus obligaciones o la resolución del contrato; (2) si los derechos que la Ley 19.724 confiere al adquirente son renunciables.

Cuestión jurídica

Interpretación del alcance de los arts. 1 a 4 y concordantes de la Ley 19.724 (régimen de prehorizontalidad). Determinar si el incumplimiento del vendedor de los requisitos legales previos (afectación e inscripción) lo imposibilita para exigir el pago del precio o resolver el contrato, y si las protecciones legales en favor del comprador son de orden público e irrenunciables.

Decisión y resultado

Por mayoría (18 votos): Respuesta negativa a ambas cuestiones. El vendedor que incumple la afectación e inscripción no puede reclamar cumplimiento ni resolver. Los derechos del adquirente son irrenunciables. Voto minoritario (2 jueces) sostenía que la ley solo rige oponibilidad a terceros y que el vendedor puede reclamar si el comprador actúa de mala fe.

Doctrina / criterio relevante

La Ley 19.724 es de orden público, con imperatividad que prevalece sobre la voluntad de las partes.
La falta de afectación previa constituye mora automática (plazo esencial) del vendedor, asimilable a incumplimiento total y definitivo.
El vendedor en mora no puede exigir el pago del precio ni resolver el contrato por incumplimiento del comprador (arts. 510 y 1201 CC).
Los derechos del adquirente son irrenunciables, pues las normas imperativas no pueden ser dejadas de lado por convención de partes.
La ratio se sustenta en la función tuitiva de la ley: proteger a los adquirentes de unidades en propiedad horizontal.

Señales para favorabilidad

DESFAVORABLE para el propietario/vendedor que incumplió los requisitos de afectación e inscripción registral.
FAVORABLE para el adquirente/comprador, incluso si no pagó el saldo de precio o si el vendedor pretende resolver el contrato.
MIXTO en casos donde se alegue mala fe del adquirente (dejado a consideración en cada caso, según aclaración de varios jueces).
NO RELACIONADO si la controversia no involucra incumplimiento de la Ley 19.724 (ej. compraventa de inmueble ya escriturado o entre partes sin relación de prehorizontalidad).

Cita sugerida

CNCiv., en pleno, "Cotton Moisés D. y otros c/ Tutundjian Simón s/ sumario", 28/02/1979, SAIJ FA79020001, disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-100-0209-7ots-eupmocsollaf.

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.