de L. , L. E. c/ G. , O. A. y OTRO s/

Datos de identificación y cita

• Número/Expediente: Expte. Nro. 16.744/2008 (Juzgado: Expte. Nro. 2158/2006)
• Carátula: "de L., L. E. c/ G., O. A. y OTRO s/ PREPARA VIA COBRO DE ALQUILERES"
• Tribunal: Cámara Civil, Comercial, Laboral y Minería, Sala B (Chubut)
• Fecha: 11/04/2008
• Magistrados: Marta Susana Reynoso de Roberts y Graciela Mercedes García Blanco
• ID SAIJ: FA08150392
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-293-0518-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• Materia: civil, locaciones, ejecución de alquileres
• Contingencia: cobro ejecutivo de alquiler, excepciones (inhabilidad de título, compensación, pago)
• Hechos clave: depósito en garantía, indemnización art. 8 ley 23.091, servicios impagos, mandato tácito de inmobiliaria
• Normas: arts. 1197 CC, 8 ley 23.091, 1873/1874 CC, 207 CCom
• Doctrina: mandato aparente/tácito, compensación improcedente con depósito en garantía, notificación fehaciente de rescisión
• Resultado: admisión parcial de apelación (reduce condena a $1.700 + intereses)
• Parte favorecida: demandado (parcial)
• Parte perjudicada: actora (parcial)
• Fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

La actora promueve ejecución por alquiler impago de abril/2006 ($1.700), indemnización art. 8 ley 23.091 y servicios impagos ($437,98). El demandado opone excepciones de compensación (depósito en garantía), pago de servicios y nulidad de la indemnización por aviso de rescisión. Acredita que la inmobiliaria administradora (con mandato tácito) aceptó compensación y recibió aviso verbal de entrega del inmueble el 30/04/2006. Además, presenta recibos de pago de servicios.

Cuestión jurídica

¿Procede la compensación del alquiler adeudado con el depósito en garantía? ¿Corresponde indemnización del art. 8 ley 23.091 si hubo aviso de rescisión? ¿Pueden reclamarse servicios impagos sin acreditar pago previo del actor?

Decisión y resultado

Mixta: Se admite parcialmente la apelación. Se confirma la improcedencia de la compensación con el depósito en garantía. Se revoca la condena por indemnización art. 8 ley 23.091 (procedía por aviso fehaciente mediante mandataria). Se revoca la condena por servicios impagos (actor no acreditó haberlos abonado). Condena final: $1.700 (canon abril/2006) + intereses. Costas por su orden.

Doctrina / criterio relevante

• Mandato tácito/aparente: el locador responde por actos del administrador que crean apariencia razonable de poder (art. 1874 CC); la inacción o silencio del mandante genera obligaciones frente a terceros de buena fe.
• Compensación con depósito en garantía: improcedente por naturaleza del depósito como garantía y no como pago anticipado (jurisprudencia uniforme de la Cámara).
• Indemnización art. 8 ley 23.091: no corresponde si locatario notifica fehacientemente la rescisión (cualquier medio idóneo, incluso verbal ante el administrador con mandato).
• Servicios impagos: el locador debe acreditar pago previo para reclamarlos ejecutivamente; la mera falta de reclamo en cartas documento no los hace exigibles.

Señales para favorabilidad

• Favorable para demandado/locatario: se eliminan la indemnización por rescisión y los servicios impagos; se reduce condena sustancialmente (de $3.837,98 a $1.700).
• Desfavorable para demandado: se rechaza compensación con depósito en garantía; mantiene deuda por alquiler impago.
• Aplicable si se discute: validez de compensación de depósito, exigencia de indemnización por rescisión anticipada, prueba de pago de servicios, alcance del mandato de inmobiliarias.
• Clasificación general: MIXTO (favorable en parte sustancial, pero no totalmente).

Cita sugerida

"de L., L. E. c/ G., O. A. y OTRO s/ PREPARA VIA COBRO DE ALQUILERES" – Cámara Civil, Comercial, Laboral y Minería de Chubut, Sala B, 11/04/2008, Expte. 16.744/2008 (ID SAIJ: FA08150392).