Díaz, Antonio E. c/ Superintendencia de Administración s/

Datos de identificación y cita

• Número / Expediente: No especificado en fuente
• Carátula: Díaz, Antonio E. c/ Superintendencia de Administración s/
• Tribunal: JUZGADO NACIONAL EN LO CIVIL Nro 29
• Juez: Jorge Alberto Mayo
• Fecha: 2006-06-12
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: CONSTITUCIONAL (civil patrimonial)
• Ámbito: NACIONAL
• Instancia: Única (1ª instancia)
• Fuente: SAIJ – ID FA06999886
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-688-9996-0ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: locación comercial contingencia: imprevisión hechos clave: pesificación, cláusula nula equivalencia dólar, renta 8% valor tasado normas: art. 1197 CC, art. 1198 CC, ley 25.561, ley 23.928, art. 619 CC doctrina: alea normal, riesgo propio del contrato resultado: desfavorable para locador parte favorecida: locataria (Superintendencia AFJP) parte perjudicada: locador (Díaz) fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

• El 23/11/2001, Díaz (locador) alquiló un inmueble comercial en Ushuaia a la Superintendencia de AFJP (locataria) por 36 meses (prorrogable a 3 años más, opción de la locataria). Canon: $1250 mensuales, equivalentes a U$S 1250 según paridad convertible, con cláusula de reajuste según nueva paridad (cláusula quinta, nula por ley 23.928). Vencimiento original: 30/11/2004, prorrogado hasta 11/2007.
• Se dictaron ley 25.561 y decreto 214/02 (pesificación forzosa). El actor sostiene que su prestación se tornó excesivamente onerosa (100% más cara) por inflación y prohibición de indexar. Pide resolución por imprevisión (art. 1198 CC). La demandada se opone, niega excesiva onerosidad.

Cuestión jurídica

¿Procede la resolución del contrato de locación comercial por teoría de la imprevisión (excesiva onerosidad sobreviniente) cuando el canon estaba fijado en pesos, con cláusula de ajuste nula, y la emergencia económica de 2002 alteró el valor de la moneda?

Decisión y resultado

Se rechaza la demanda (resolución denegada). Costas al actor vencido. El juez considera que las variaciones del valor locativo entran dentro del "riesgo propio del contrato" o alea normal, y no configuran una excesiva onerosidad que justifique la resolución (doctrina arts. 1198 y 1467 CC, aplicación restrictiva).

Doctrina / criterio relevante

1. Alea normal: La excesiva onerosidad debe exceder el riesgo propio del contrato de duración. Una renta anual del ~8% sobre el valor de tasación del inmueble ($190.000) no se aleja del 10% de plaza (art. 1, ley 23.091). No hay desproporción tal que torne la prestación vil o irrisoria.
2. Pacto en pesos: El canon se fijó en pesos con cláusula de equivalencia en dólares declarada nula. La pesificación no afectó directamente el valor locativo pactado. La inflación posterior es alea normal.
3. Imprevisión restrictiva: No procede cuando el contrato se celebró en un contexto de inestabilidad (diciembre 2001, "corralito"), que era previsible para el contratante medio.

Señales para favorabilidad

• DESFAVORABLE (para el locador que invoca imprevisión).
• FAVORABLE (para el locatario que defiende la continuidad del contrato).
• MIXTO si se invoca reajuste equitativo (no planteado en autos; el fallo señala que no se pidió, por lo que no se analiza).
• NO RELACIONADO si la pretensión es ajena a locación comercial o imprevisión por pesificación.

Clave para analogía: Para que la imprevisión prospere, la renta debe haber caído muy por debajo del promedio de mercado (ej. significativamente menos del 8-10% anual sobre valor de tasación). Si el canon en pesos mantiene una rentabilidad cercana a la de plaza, no hay excesiva onerosidad (solo disminución de lucro).

Cita sugerida

"Díaz, Antonio E. c/ Superintendencia de Administración s/", Juzgado Nacional en lo Civil Nro 29, 12/06/2006, SAIJ FA06999886, disponible en: https://www.saij.gob.ar/123456789-688-9996-0ots-eupmocsollaf