Ferrigno, Adrián Aldo y otra c/ Simón Kremer e hijos S.A.C.I.F. y A. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: Ferrigno, Adrián Aldo y otra c/ Simón Kremer e hijos S.A.C.I.F. y A. s/ Cumplimiento de contrato y daños y perjuicios
• Tribunal: Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires
• Sala/Instancia: S (Plenario)
• Fecha: 02/04/1985
• Jurisdicción: Provincia de Buenos Aires
• Fuero: Civil - Comercial
• Magistrados: San Martín, Martocci, Negri, Mercader, Salas
• Fuente: SAIJ - ID FA85010524
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-425-0105-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

materia: propiedad horizontal contingencia: prehorizontalidad hechos clave: contrato de edificación futura, terreno de tercero, entrega diferida de unidades normas: ley 20.276 art.2, ley 19.724, Código Civil art.3 doctrina: excepción a aplicación inmediata de ley, interpretación restrictiva resultado: favorable a actores parte favorecida: Ferrigno (actores) parte perjudicada: Simón Kremer e hijos (demandada)

Hechos y conflicto

Los actores celebraron un convenio con la demandada por el cual ésta se comprometía a edificar en un lote de terreno proporcionado por los primeros y a entregarles un número determinado de unidades en una etapa posterior. La demandada invocó la excepción del art. 2 de la ley 20.276 (prehorizontalidad) para no aplicar ciertas normas de la ley 19.724, argumentando que antes de su publicación ya habían formalizado contratos de adjudicación o enajenación de unidades. Los actores demandaron cumplimiento del contrato y daños y perjuicios; la demandada reconvino.

Cuestión jurídica

¿Resulta aplicable la excepción de prehorizontalidad (art. 2 ley 20.276) cuando el contrato invocado no implica adjudicación o enajenación directa de unidades, sino un compromiso de edificar en terreno ajeno y entregar unidades futuras?

Decisión y resultado

La SCJBA rechazó la excepción de la demandada: el convenio no encuadra en la excepción legal porque no implica adjudicación o enajenación de unidades, sino una obligación de construir y entregar en el futuro. Hizo lugar a la demanda y rechazó la reconvención. Costas a la demandada vencida (aunque se desestimaron algunos rubros y se dispuso un pago actualizado). Recurso extraordinario de inaplicabilidad de ley de la demandada declarado insuficiente.

Doctrina / criterio relevante

• El art. 2 de la ley 20.276 es una excepción al principio de aplicación inmediata de la ley (art. 3 CC). Debe interpretarse restrictivamente.
• No se aplica la excepción si el contrato no consiste en la adjudicación o enajenación de unidades ya determinadas, sino en un compromiso de edificar y entregar en el futuro sobre terreno ajeno.
• La conducta procesal es cuestión de hecho privativa de los jueces de grado, salvo absurdo.
• La desestimación de algunos rubros no priva a la actora de su calidad de vencedora a los fines de costas.

Señales para favorabilidad

• Favorable para quien sostenga que un contrato de edificación futura sobre terreno ajeno no encuadra en la excepción de prehorizontalidad.
• Desfavorable para quien intente ampararse en la excepción del art. 2 ley 20.276 para evitar la aplicación de la ley 19.724.
• Mixto si se discuten otros rubros o costas: la actora fue vencedora aunque no logró todos los rubros reclamados.

Cita sugerida

Ferrigno, Adrián Aldo y otra c/ Simón Kremer e hijos S.A.C.I.F. y A. s/ Cumplimiento de contrato y daños y perjuicios, SCJ Buenos Aires, 02/04/1985, SAIJ FA85010524, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-425-0105-8ots-eupmocsollaf