Gettor, Adela Nahum De. c/ Encotel y Otros. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: GETTOR, ADELA NAHUM DE c/ ENCOTEL Y OTROS s/ DAÑOS Y PERJUICIOS
• Tribunal: CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL Y COMERCIAL FEDERAL, Sala I
• Magistrados: Pérez Delgado, Grecco, Muzio
• Fecha: 05/08/1983
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: Civil y Comercial
• Ámbito: Federal
• ID SAIJ: FA83030372
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-273-0303-8ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

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Hechos y conflicto

La locadora (Getto) demandó a la locataria (Encotel, un organismo estatal) por daños y perjuicios derivados de la restitución de un inmueble alquilado para oficinas. La locataria consignó las llaves judicialmente, pero la locadora se negó a recibirlas hasta comprobar el estado del inmueble, lo que demoró la restitución. Se verificaron daños significativos en el inmueble (uso desaprensivo de instalaciones). La locadora reclamó alquileres posteriores a la consignación y lucro cesante por el tiempo de reparación.

Cuestión jurídica

Determinar si el locador tiene derecho a negarse a recibir las llaves sin previa verificación del estado del inmueble; si los alquileres posteriores a un plazo prudente son indemnizables; y si corresponde lucro cesante por tiempo de reparación.

Decisión y resultado

• Resultado: MIXTO (parcialmente favorable al locador)
• Parte favorecida: Locador (Getto) en cuanto a lucro cesante por reparaciones; Locataria (Encotel) en cuanto a limitación de alquileres.
• Alcance:
  • El locador puede negarse a recibir llaves hasta verificar el estado del inmueble (art. 1615 CC).
  • El trámite de verificación debe hacerse en un lapso razonable; superado ese plazo, no puede reclamar alquileres.
  • Procede indemnización por lucro cesante: tiempo razonable necesario para reparar el inmueble dañado.
  • La pérdida de alquileres más allá del plazo prudente de reparación no es consecuencia "inmediata y necesaria" (art. 520 CC).
  • La imposibilidad económica de financiar reparaciones es consecuencia "mediata", no imputable al locatario.

Doctrina / criterio relevante

• El interés legítimo del locador en comprobar el estado del inmueble justifica rechazar la consignación simple de llaves (art. 1615 CC, no aplica art. 1611).
• El lucro cesante se limita al tiempo razonable para reparar daños materiales de verdadera significación.
• Los daños en inmuebles arrendados por el Estado suelen ser acentuados por el uso masivo.
• La ley 21.342 (reajuste de alquileres) es inaplicable a contratos vencidos antes de su vigencia.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE para quien necesite:
  • Limitar reclamo de alquileres a un plazo prudente desde la consignación.
  • Obtener lucro cesante por tiempo necesario de reparaciones.
  • Defender el derecho a verificar el estado del inmueble antes de recibir las llaves.
• DESFAVORABLE para quien pretenda:
  • Cobrar alquileres indefinidos tras la consignación.
  • Reclamar lucro cesante por demora imputable a la propia falta de financiamiento del locador.
• MIXTO: favorece parcialmente a cada parte según el aspecto concreto.

Cita sugerida

GETTOR, Adela Nahum de c/ ENCOTEL y otros s/ daños y perjuicios, CNACivComFed, Sala I, 05/08/1983, SAIJ FA83030372, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-273-0303-8ots-eupmocsollaf