Hure, Maria E. A. y Otros c/ Audio America S.A. s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: HURE, MARIA E. A. Y OTROS c/ AUDIO AMERICA S.A. s/ RESCISION DE CONTRATO
• Tribunal: CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala G
• Fecha: 08/02/1991
• Jurisdicción: C.A.B.A.
• Fuero: CIVIL / NACIONAL
• Magistrados: BURNICHON - GRECO - MONTES DE OCA
• ID fuente: FA91020029 (SAIJ)
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-920-0201-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

RESCISION DE CONTRATO LOCACION CASO FORTUITO HABILITACION MUNICIPAL RESPONSABILIDAD DEL LOCADOR ARTS. 1522 Y 1526 CC FAVORABLE AL LOCATARIO

Hechos y conflicto

Contrato de locación en el cual el locatario (HURE y otros) no pudo usar el inmueble para el fin previsto porque la autoridad municipal (C.A.B.A.) se opuso a la habilitación. El locatario pidió la resolución del contrato. El locador (AUDIO AMERICA S.A.) se opuso, alegando caso fortuito o fuerza mayor.

Cuestión jurídica

¿Procede la resolución del contrato de locación cuando la imposibilidad de uso del inmueble deriva de un impedimento impuesto por la autoridad municipal (falta de habilitación), y dicho impedimento no constituye caso fortuito/fuerza mayor?

Decisión y resultado

Resultado: Favorable al locatario. Se admite la resolución del contrato. Parte favorecida: LOCATARIOS (HURE, MARIA E.A. Y OTROS) Parte perjudicada: LOCADOR (AUDIO AMERICA S.A.) Alcance: La imposibilidad de lograr la habilitación municipal constituye causa suficiente para resolver la locación, aunque no sea caso fortuito, cuando no existe cláusula que transfiera esa responsabilidad al locatario.

Doctrina / criterio relevante

1. El art. 1522 CC (locatario puede pedir resolución si la cosa no puede usarse para el fin previsto por caso fortuito) no es el único fundamento.
2. El art. 1526 CC responsabiliza al locador por los impedimentos derivados de actos de autoridad municipal (obrar fundado en beneficio general), aunque no constituyan caso fortuito estricto.
3. Si no hay cláusula contractual que traslade ese riesgo al locatario, la falta de habilitación habilita la resolución.

Señales para favorabilidad

• FAVORABLE al locatario que invoca imposibilidad de uso del inmueble por impedimento administrativo municipal (falta de habilitación).
• DESFAVORABLE al locador que pretende eximirse de responsabilidad alegando caso fortuito cuando el obstáculo proviene de la autoridad y es preexistente o evitable mediante gestión.
• MIXTO si el contrato tuviera cláusula que transfiera al locatario el riesgo de obtener habilitaciones.
• NO RELACIONADO si el impedimento es por causas estrictamente fortuitas (guerra, peste, etc.) y no administrativas.

Cita sugerida

HURE, MARIA E. A. Y OTROS c/ AUDIO AMERICA S.A. s/ RESCISION DE CONTRATO, CÁMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL, Sala G, 08/02/1991, ID SAIJ FA91020029, disponible en https://www.saij.gob.ar/123456789-920-0201-9ots-eupmocsollaf