KASIH DE NASSER, Hadui c/ FERREIRA, Juan Ramón; SARAVIA, Josefina Rita s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: KASIH DE NASSER, Hadui c/ FERREIRA, Juan Ramón; SARAVIA, Josefina Rita s/ DESALOJO
• Expediente: N° 311953/10 (Juzgado Civil y Comercial 8° Nom.) / CAM 391415/12 (Sala Primera)
• Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial, Sala Primera
• Magistrados: David, Sergio Miguel Ángel; Loutayf Ranea, Liliana Teresa; Rodríguez, Adriana María
• Fecha: 18/03/2013
• Jurisdicción: Salta (Local, Fuero Procesal)
• Fuente: SAIJ – ID: FA13170162 – URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-261-0713-1ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

desalojo, locación, vencimiento de plazo, mejoras, derecho de retención, tácita reconducción prohibida, costas al apelante, acción de desalojo, prueba pericial, rechazo de apelación

Hechos y conflicto

La actora (locadora) demandó el desalojo tras el vencimiento del contrato de locación (28/02/2010). El codemandado Ferreira se opuso alegando: pagos adelantados ($193.669), mejoras necesarias/útiles ($49.051,72), derecho de retención (arts. 3939/3940 CC), y que la actora no aceptó pagos ni renovó el contrato. Aportó prueba pericial y documental. La sentencia de primera instancia hizo lugar al desalojo.

Cuestión jurídica

¿Corresponde confirmar el desalojo por vencimiento del plazo locativo, o procede el derecho de retención y reclamo de mejoras/pagos dentro del mismo proceso?

Decisión y resultado

Resultado: Se rechazó la apelación y se confirmó la sentencia de desalojo, con costas al apelante. Parte favorecida: actora (locadora). Parte perjudicada: codemandado Ferreira.

Doctrina / criterio relevante

• La acción de desalojo persigue la restitución del inmueble por vencimiento del plazo; no corresponde discutir mejoras, pagos adelantados ni derecho de retención en este proceso especial (conf. arts. 1197, 2271 CC; 691 CPCC; Ley 21.452, art. 20 ley 13.246).
• Prohibida la tácita reconducción; se requiere manifestación positiva del locador para prórroga.
• Las reclamaciones del demandado deben deducirse en otra vía.

Señales para favorabilidad

• Favorable para quien acciona por desalojo por vencimiento de plazo.
• Desfavorable para el ocupante que alega mejoras, pagos adelantados o derecho de retención como defensa en el proceso de desalojo. Especialmente útil si se busca desestimar defensas de retención o compensación en juicios sumarios de desalojo.
• Mixto no aplica en este caso (resultado unívoco).
• No relacionado si el caso futuro trata sobre mejoras, reembolsos o daños derivados de la locación (fuera del desalojo).

Cita sugerida

KASIH DE NASSER, Hadui c/ FERREIRA, Juan Ramón; SARAVIA, Josefina Rita s/ DESALOJO – Cámara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de Salta, Sala Primera, 18/03/2013, Expte. N° 311953/10 (ID SAIJ: FA13170162). URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-261-0713-1ots-eupmocsollaf