López de Lucini, María Elena c/ Consorcio Guayaquil 200 s/

Datos de identificación y cita

• Carátula: López de Lucini, María Elena c/ Consorcio Guayaquil 200 s/ (sumario)
• Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala F
• Magistrados: Bossert, Conde, Nilve
• Fecha: 16/09/1991
• Jurisdicción: C.A.B.A. | Fuero Civil | Ámbito Nacional
• ID SAIJ: FA91020847
• URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-748-0201-9ots-eupmocsollaf

Tags para análisis posterior

• materia: propiedad horizontal | expensas comunes | eximición
• contingencia: conflicto consorcio vs. copropietario
• hechos clave: local planta baja salida independiente | no uso ascensores | servicios comunes
• doctrina: criterio restrictivo eximición | distinción servicios no prestables v. conservación
• resultado: favorable parcial a propietaria (ascensores eximida); desfavorable (portería/cloacales obligada)
• parte favorecida: López de Lucini (propietaria local)
• parte perjudicada: Consorcio Guayaquil 200
• fuente: SAIJ

Hechos y conflicto

La propietaria de un local en planta baja con entrada independiente a la calle cuestionó el pago de expensas por ascensores, portería y cloacales, argumentando que no utiliza esos servicios. El consorcio sostuvo la obligatoriedad de contribuir por ser gastos comunes.

Cuestión jurídica

¿Puede eximirse a un copropietario de pagar expensas comunes por servicios que no está en condiciones de recibir ni utilizar, y cómo distinguir esos servicios de los gastos de conservación general?

Decisión y resultado

La Cámara confirmó la obligación de pagar los gastos de portería y cloacales (por ser servicios de mantenimiento general del edificio que benefician a todos, aun sin uso directo), pero eximió a la propietaria de los gastos de ascensores (servicio no utilizable por su unidad). Además, recordó que la modificación del porcentual de gastos requiere unanimidad o, en su defecto, autorización judicial.

Doctrina / criterio relevante

• La eximición de contribución a expensas comunes debe interpretarse restrictivamente.
• Se distingue entre: (a) servicios que no se prestan ni pueden prestarse a una unidad → eximible; (b) gastos de conservación y reparación de cosas comunes → no eximible, aunque el propietario no obtenga utilidad directa.
• La portería incluye tareas de limpieza de vereda, atención de reclamos y distribución de correspondencia que alcanzan a todos los copropietarios. Las instalaciones cloacales son comunes y su mantenimiento preserva la cosa común.

Señales para favorabilidad

• Favorable para quien alega no usar ascensores (local PB o similar).
• Desfavorable para quien pretende eximirse de portería, cloacales u otros gastos de conservación general.
• Mixto si se reclama eximición parcial de servicios no utilizables pero el fallo obliga a contribuir al mantenimiento común.

Cita sugerida

López de Lucini, María Elena c/ Consorcio Guayaquil 200 s/ (CNACiv, Sala F, 16/09/1991, ID SAIJ: FA91020847) [https://www.saij.gob.ar/123456789-748-0201-9ots-eupmocsollaf]