Mansilla, Martha Susana. c/ Ortega de Castro, Juana Raquel. s/ (SAIJ, 05/06/2014)

Datos de identificación y cita

Carátula: MANSILLA, MARTHA SUSANA c/ ORTEGA DE CASTRO, JUANA RAQUEL s/ CONSIGNACIÓN
Tribunal: Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería, Sala II, Neuquén
Expediente: EXP Nº 385705/2009
Fecha: 05/06/2014
Magistrados: Federico GIGENA BASOMBRIO – Patricia CLERICI
Fuente: SAIJ, FA14070048
URL: https://www.saij.gob.ar/123456789-840-0704-1ots-eupmocsollaf
Fuero: Civil | Ámbito: Local | Instancia: Segunda

Tags para análisis posterior

materia: locación contingencia: abuso del derecho hechos clave: opción de prórroga, canon irrisorio, consignación normas: arts. 1071, 1197 CC; arts. 68, 71 CPCyC doctrina: abuso del derecho, reajuste equitativo del precio, mora del acreedor resultado: mixto parte favorecida: demandada (locadora) en reconvención; actora (locataria) parcialmente en consignación parte perjudicada: actora (locataria) en lo principal; demandada (locadora) en costas de consignación

Hechos y conflicto

Contrato de locación comercial por $1.000/mes (dic/2004), con cláusula 16 bis que otorgaba a la locataria opción de prórroga por 48 meses en idénticas condiciones. La locataria notificó el ejercicio de la opción; la locadora se negó por considerar el canon abusivo y desproporcionado frente al valor de mercado. La locataria consignó los alquileres desde dic/2008. La locadora reconvino por reajuste del canon y daños.

Cuestión jurídica

Si el ejercicio de la opción de prórroga con mantenimiento del canon original constituye abuso del derecho, y si la consignación realizada por la locataria es válida.

Decisión y resultado

Resultado mixto.

Se confirma que la locataria ejerció abusivamente la opción (canon irrisorio frente a valores de mercado).
Se reajusta el canon: $7.500/mes (dic/2008 a nov/2012) y $12.000/mes (desde dic/2012), con intereses.
Se hace lugar parcialmente a la consignación (solo pagos en término), pero con efecto de cancelación parcial de la deuda reajustada.
Se rechaza la pretensión de daños de la locadora.
Costas: consignación 60% actora – 40% demandada; reconvención íntegramente a la actora.

Doctrina / criterio relevante

El abuso del derecho (art. 1071 CC) permite reajustar el precio cuando el mantenimiento del canon original desnaturaliza el negocio, tornándolo prácticamente gratuito.
La mora del acreedor impide el devengamiento de intereses si la intimación al pago se cursa dentro del plazo contractual.
Mientras no exista sentencia firme, el locador no puede rechazar unilateralmente el pago del canon contractual, por lo que la oposición a recibirlo es injustificada.

Señales para favorabilidad

FAVORABLE para la locadora: confirma el reajuste del canon por abuso del derecho y le reconoce una renta sustancialmente mayor.
DESFAVORABLE para la locataria: se declara abusivo el ejercicio de su opción, se reajusta el canon y se le imponen costas en lo principal.
MIXTO para la locataria en consignación: se admite parcialmente la validez de los pagos en término, pero se subordinan a la deuda mayor.
NO RELACIONADO si el caso futuro no involucra opciones de prórroga con cánones fijos por largos períodos.

Cita sugerida

"Mansilla, Martha Susana c/ Ortega de Castro, Juana Raquel s/ Consignación", Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Laboral y de Minería de Neuquén, Sala II, 05/06/2014, Expte. EXP Nº 385705/2009, ID SAIJ: FA14070048.

Resumen generado con IA a partir del texto del fallo. No es asesoramiento legal.